当我们把筛选条件定为两个：一，备案成交均价2万/㎡；二，在区位、自然资源、社会资源、服务管理、建筑设计等七项打分均衡得到高分结果，成都的顶级住宅便从泛泛的“豪宅”市场中脱颖而出了。符合筛选条件的项目不多，其中有近郊别墅麓湖生态城、牧马山蔚蓝卡地亚，有集群型城市住宅银泰中心、棕榈泉、来福士珍藏单位和望今缘，以上项目要么在售数量稀少，要么已近收官尾声，且先不谈数量，让我们来分析一下稀少的顶级住宅，到底是哪些“壕”在买。

“粉丝”VS“投资者”

在2014年提及豪宅时，必定会关联“限购”二字，多个豪宅项目在以各种方法规避限贷限购对销售的影响时，也盼着解除限贷限购的政策进一步落实。广义的豪宅市场购房者一路从刚需走到首改，止步于再改，只等政策松动释放需求。超越了豪宅的顶级住宅购房者则毫不压抑，分析其置业动机，以自住和投资双重目的为主，与住宅本身相比，这一群购房者看重的是顶级住宅高度符号化的内涵和其对自然、人文、社会资源的集纳，占有资源是顶级 住宅购房者的置业核心目的。经过2011、2012两年的供应高峰后，近两年的供应趋缓，而且2013年遇上销售高峰后，此类产品在2014年更显稀少。

如图所示，供应稀少的2014年顶级住宅市场算是“小众市场”，其中占顶级别墅占去13%，顶级酒店公寓和电梯住宅是市场大头。在2013年，锐理研究过以费尔蒙酒店撬动项目价值的成都棕榈泉国际中心，今年我们把银泰中心作为另一个研究对象，同样属于城市顶级住宅的两个项目与顶级别墅的代表麓湖生态城、牧马山蔚蓝卡地亚相比，其聚拢客群的方式有何不同呢？

锐理发现，麓湖、蔚蓝卡地亚顶级别墅产品虽稀少，却在项目亮相伊始便拥有大量“粉丝”，粉丝为两者除了带来持续关注的人群之外，自发形成圈层内的口口相传，同时顶级别墅对大规模推广的谨慎反而为项目营造出神秘感，形成口碑营销。银泰中心、费尔蒙酒店公寓的营销方式则更为“外向”，费尔蒙酒店和华尔道夫酒店为项目增添的价值贯穿每一个营销动作，这与两个项目所处的区位紧密相关：南延线核心、接驳地铁一号线、对接城市中轴线、位于金融、会展、高新技术、CBD等中心交汇处。除顶级住宅购房者要求的尊崇感、圈层居住之外，以银泰中心为代表的城市顶级住宅对客群强调得更多的是与其高端商务人士匹配的区位、资源、服务与便捷。“粉丝”倾向于占有，顶级别墅的居住属性极强，而投资者倾向于对产品价值的最大化利用，顶级城市住宅客群置业目的投资、自住兼而有之。

墙里墙外开花香

无论是别墅还是电梯物业，无论是居住还是投资属性更高，顶级住宅的客群绝不仅仅来源于所处城市。麓湖、蔚蓝卡地亚、银泰中心、棕榈泉的客群中，外地或京港客户的占比不容忽视，例如棕榈泉的客户中四川与外地各占一半，银泰中心的客群中来自京港两地的占比40%。在锐理对成都顶级住宅的长期观察中，大量来自一线城市的金融业、地产业购房者和相当比例的外籍购房者常常出现，足以证明墙内开花的顶级住宅“香气”早已飘至“墙外”，受到部分外埠购房者的青睐。与之相应的是顶级城市住宅的营销动作看似“功夫在诗外”。

这类现象取决于顶级住宅的择址与品牌：首先，对成都市发展趋势的看好不仅保障了置业信心，而且一部分外地购房者个人事业对川内有所倾斜；其次，全球五百强企业落地成都已达252家，资本与海外及一线城市高端人才进入成都；再次，银泰及其开发的银泰中心作为高辨识度品牌已在北京、珠三角、长三角地区具有相当号召力，一线城市客群对银泰品牌的认同度更高，于是不难理解银泰中心、棕榈泉将北京、珠三角作为项目大力度推广地区。

从望今缘到银泰中心，一线城市客群所占购买比例随着该客群对顶级住宅的认同度的增高而增高。在城市化继续推进的进程中，满足顶级住宅需要的资源将日渐稀少，而潜在客群却会持续增加，手快有，手慢无，将是顶级住宅市场未来的常态。