时间是把杀猪刀，时间也把曾经的“非主流”90后群体变成了当今社会的“主流”群体。

对房地产市场而言，85后/90后已然成为住宅消费的主力。对开发商而言，定位为“青年刚需住宅”的产品，基本上可以换个称谓叫“卖给85后/90后的房子”。区别在于，85后/90后要的不仅仅是房子，还有智能化的配套和服务，社交需求在85后/90后客群身上表现得非常突出，以往豪宅项目的卖点里强调社交功能，现在青年刚需住宅产品也绕不过对85后/90后客群社交功能的满足。

前脚广州“小米公寓”火了 后脚成都升级版“小米”亮相

最近半个月在房地产圈里火了的“小米公寓”，被“点赞”最多的就是它的个性化和社交功能。

you+国际青年公寓的酒吧一角

you+国际青年公寓（即业内所称的“小米公寓”）在设计上最大的特点，就是拥有一间达300平方米的大厅，对年轻的租客而言，有了这么个活动场所，他们每天下班后不用锁在各自房间里，而是在这里跟“家友”（you+赋予租客的名称）聚在一起，不管是喝酒聊天还是打桌球，或者看一部电影，要么就玩玩Xbox360，甚至举行生日派对和各种节日派对。作为一个旧楼翻新的长租公寓项目，因为打造出了一种受年轻人青睐的生活氛围，所以目前的两个you+公寓租客爆满，租金回报率达到38%。

工作没做完回家在小区MINI OFFICE接着干，扫描打印传真机一应俱全，你甚至还能在这里开视频电视会议、接待客户；社区有咖啡吧、书吧，约朋友聊事情、搞群友聚会什么的方便又实惠；没时间自己做饭的话，小区内的中央厨房每天准时开饭。这是成都首个配置了社区商务中心、咖啡吧、食堂等公共空间的刚需项目，中信城云特区。12月5日，中信城•云特区亮相，因其与“小米公寓”如出一辙但又有所升级的社区个性化配套与智能服务体系而被誉为是升级版的“小米公寓”。

12月5日，成都中信城•云特区产品亮相 同城房地产媒体共同聚焦升级版“小米公寓”。

将以往住宅社区里的会所变成对年轻群体而言跟喜欢、更有亲近感和融入感的咖啡吧、书吧，家里可以省了客厅；拥有业主商务中心，上网传真打印等等办公事务也能就在家门口完成，家里又可以省了书房。这是中信城•云特区、“小米公寓”等项目用来吸引年轻人市场的新创意。与其说这是产品设计上的新创意，倒不如说是对90后年轻群体（包括部分80后群体）生活状态和需求的准确把握——他们有强社交需求，他们喜欢个性化，他们的生活和工作状态并没有太严格的区分。

为“小米公寓”点赞 不如深度研究85后/90后客群需求

打造更多符合年轻人生活方式的公共空间，已经成为年轻人住区理念的一大特色。越来越多的开发商已经意识到这一点。

锐理数据顾问部对90后客群的研究结果表明，90后客群在购房时对产品、配套、物业、装修等方面，均有高度个性化的需求。

锐理数据在今年上半年完成的一份《90后客户观念研究报告》中指出，90后客群家庭结构较为单一，生活方式以满足个性化为主，热爱个性、独特、简单、舒适的生活方式，尤其追求便捷，因此在物业服务方面，非常看重以上门服务为主的上门维修、快递入户、家政等等，不用亲自动手并且能够付费搞定的事，90客群都乐意考虑。尤其对于智能APP一键完成的事情很有兴趣。

调查报告显示，对于能够提升生活便捷度的付费服务，90后客户群较70、80后群体的付费意愿显著提高。对房地产开发商而言，最需要转变的观念，就是传统的售房“一锤子买卖”的观念。“段子手”冯仑最新的段子说：“互联网这个小妖精已占领了房地产”，显然，万科龙湖也罢，花样年中信也好，房企正在向互联网学习的，就是互联网的客户意识：产品销售出去之后，你与用户的关系才刚刚开始。

现在再来看看中信城•云特区，在住区理念、项目定位、功能设计等方面，中信城•云特区与小米公寓惊人一致，而在硬件投入、智能化打造等方面，云特区更是大大超越目前的小米公寓——除了整个住区WiFi全免费，还开发了社区APP，与其商业配套“中信生活汇”紧密配合，线上购物、订餐，立即能送货上门，卖房子只是中信城•云特区与客户发生关系的第一步，接下来，围绕青年刚需群体的更多增值服务，将为其带来持续的物业运营收益。

青年刚需住宅产品 打好社交牌才能火

小米公寓某年轻租客说，之前两年，他都住在周边的出租屋里，直到自己搬走，他都不知道隔壁邻居姓甚名谁，人与人之间的关系犹如隔了一堵厚墙。自从搬进you+，他一下子认识了一大拨来自五湖四海、年龄相近的朋友，每天下班后回到you+都是热热闹闹的，找到了大学时代住集体宿舍的感觉。

毕业不久、漂泊在外地寻求发展的年轻人需要的是什么？除了性价比高的住处，还有让他们能在这里认识更多的朋友，从而有家的感觉。

锐理数据的研究报告显示，90后客群购房首要考虑因素中总价、配套、舒适度占据前三位，占比分别为25%、21%及16%。其中配套需求中，除了交通外，第二大需求就是社区便民商业配套。打造符合年轻人生活方式的社区配套，将是抢占刚需市场的利器。

光有社区配套硬件，没有软性服务和智能化的工具，85后/90后客群所需要的“社交功能”就不完整。开发商最容易犯的错误，正是简单地把“社交功能”需求等同于在社区硬件配套上做加法。中信城•云特区项目给出的解决方案是，将社区硬件功能配置、软性服务通盘考虑到住区打造中，引入诸多为年轻人量身定制的社区功能，通过豪华社区办公室、食堂、咖啡吧等公共空间，再加上智能化的APP和社交工具，为入住业主提供一个年轻化的社交平台。

社交需求曾经是豪宅的研究领域，高尔夫球场、会所等等配套以及丰富多样的高端圈层活动是打动高端客户的不二法宝。而目前对楼市成交量贡献最大的刚需产品，也开始重视为业主打造适合其生活方式的公共空间，力求满足年轻人的社交需求。“小米公寓”被雷军称作极有可能是一项比小米手机更伟大的事业。中信城•云特区率先实践，采取多种手段，围绕业主需求去做经营，不怕没有自己的“粉丝”。如果确信“小米公寓”将成为房地产行业的“搅局者”，那么其搅局的正向意义就在于，促进更多的开发商做“小米公寓”那样的能够给到目标客户群体超出预期的用户体验，既然要谈“用户体验”，就不能只是修建冷冰冰的房子和冷冰冰的硬件配套，而是要让这些硬件都成为提供“超出预期的用户体验”的道具。