2月4日，成都市国土局将以拍卖方式出让181.52亩的温江区涌泉街办花土社区一、二组、前锋社区六组地块。该地块是2015年以来，温江推出的第4宗地块，也是唯一一宗面积超过100亩的地块。

回顾1月20日的土地拍卖，俨然是温江专场，其中公平街办太极社区地块还引发一小轮热抢，58号“不按套路出牌”，主动出价，将366万元/亩的价格直接提至380万元/亩，让人越来越摸不清温江土地的情况，这宗即将登台的181亩大地块，是否还会上演“插曲”呢？先看看地块情况。

中国西部文化城旁的百亩商住地块

从国土局公告的位置图上可以看出，该地块位于花土路以南，骑士大道以东，地块的北侧就是中国西部文化城。目前，宗地部分按红线范围实施打围，宗地内无未拆除的构建筑物，无土方建渣和电线电杆，但是有未清除的杂树，宗地周边规划道路部分形成。

地块位置图

地块出让须知要求，地块要配建幼儿园，且幼儿园不小于15班，除此之外，按智慧城市建设相关要求配建建筑面积不低于100平方米的智慧小区配套用房。幼儿园和智慧小区配套用房建成后须无偿移交给区国资部门。

地块内部

地块全景图（点击图片可看大图）

地块南侧道路

在建的中国西部文化城

该宗地最值得关注的是，地块旁的中国西部文化城，该项目是四川省委省政府为实现文化强省目标，决策设立的文化产业聚集发展区。项目规划面积1200余亩，分期开发建设。目前正在建设的一期工程占地约200亩，由高层写字楼、低层办公院落、高层住宅和花园洋房以及临街商业等构成。项目开发由四川新华发行集团承担，目前已有四川新华发行集团、四川广播电视网络股份有限公司、四川出版集团等多家文化行业龙头企业确定入驻。

西部文化城项目的落地，将为该区域带来一大批新人口，带旺区域人气，不过，项目自带综合体，将对该地块的商业部分有影响，必须做差异化商业。

拿地门槛3.88亿起 底价成交利润可观

根据地块周边的住宅、办公、商业、停车位的均价，带入锐理数据的测算模型，暂不考虑开发周期内有价格波动，则该地块的成交价在294万元/亩之内都可以考虑拿地，此时的投资净利润率在15%以上。如果地块底价成交，投资净利润在15%以上，利润更为可观。

地块优劣势分析

优势:

1.距地铁4号在线仅1公里，轨道交通条件好

2.紧邻光华与成都交通线路光华8线，与主城交通联系方式好

3.地块占地180亩，规模大，商业体量达到20万㎡，具备规模优势

4.地块北临中国西部文化城,文化氛围浓厚

劣势：

1.周边人口少,商业氛围弱

2.温江区商业供应量大,商业竞争环境激烈

3.项目不在温江区商业核心区域，对区域客群吸附力弱

地块开发建议：

温江区商业体量大，竞争激烈，同时项目距离商业核心区域距离远，对温江区域客群吸附力较弱，同时区域缺乏居住人口，商业消费力较弱，仅依靠温江区域内客群，难以支撑项目大体量的商业开发，因此，需借助项目的紧邻光华8线和地铁4号线的交通优势，和中国西部文化城的主题文化的优势，打造儿童类等主题商业地产项目，主动吸附成都市家庭消费客群，打造家庭式一站式娱乐消费中心。