2012年之前，豪宅市场状况好的时候，牧马山板块是每年必定被媒体拿出来炒一轮的，用中央别墅区的概念，去比上海、深圳、北京等一线城市的中央别墅区，无奈价格有些可怜，500万级的别墅产品，差不多代表成都豪宅市场的顶级水平了。近三年来，别墅市场一直走下坡路，关于豪宅的讨论少了很多，但也正是在这样的市场环境下，豪宅项目将更多的精力放在了产品价值的注入上，表现出来的特征是，价格较之前的豪宅高出一大截，但销售状况却比其他低价的项目卖得更好。成都豪宅的2.0时代已经悄然来到，价格门槛、客群变化、豪宅置业观念等随之发生变化。

价格门槛分化 5000万城市豪宅刷新市场“新高度”

由锐理数据研究发布的2015年上半年成都房地产市场报告指出，上半年成都别墅市场的总价中位数是247万元，以联排别墅为供销存主力的别墅市场，有一根明显的均价斜率线，它所代表的是别墅类产品的最高均价水平，通过折算，约为25000元/平方米左右，看看紧挨着这根线的小圆点的多少，就知道这样的顶级别墅有多不好卖了。

在上周，我们还发布了一个数据，2015年上半年，成都住宅市场的备案单价榜榜首数据是32255元/㎡，这个价格是由银泰中心创造的。也就是说，当别墅产品的均价斜率线被25000元/㎡的上限封死之后，城市豪宅项目，将这条线向上拉得更陡峭了。曾经我们认为大独栋产品恐怕就是最顶级的豪宅产品了，是有钱人们的终极居住形态了，现在这个认知要发生改变才行了。

在备案单价排在前十的项目中，除掉两个别墅物业，剩下的四个在高新区，四个在锦江区，毫无例外，全是城市豪宅，也就是说，随着真正意义上的城市别墅产品深入人心，备案单价榜单基本上已经被城市豪宅产品占完了。

单价前十的豪宅产品大致有三个总价门槛梯队，第一梯队是最低总价门槛在800万元以上的，第二梯队最低总价门槛在600万元左右，第三梯队的最低总价门槛约350万元。第一梯队目前银泰中心仅此一家，且短时间内别无项目可以跻身这一梯队。另外，锐理数据了解到，银泰中心更有5000万级的顶层复式豪宅，也是史无前例地刷新了成都城市豪宅的天价，不少顶级富豪闻风打探，据悉，目前已经有神秘买家提前下手。

这三个梯队的划分，已经能够比较清楚地说明，支撑豪宅产品价值的关键因素正在发生变化。第三梯队代表的是以住宅属性为主要价值点的产品，第二梯队代表的是在一定程度为强调注入商业及商务价值的产品，第一梯队则必须要在产品的居住属性做到极致的基础上，将其商业、商务价值也做到极致。今天我们能够比较清晰地看到这三个梯队的豪宅产品的价值支撑因素的差异，也就意味着成都从过去追求更舒适的居住空间、更豪华的装修、更具有规模效应的“富人社区”的豪宅1.0时代，已经进入到同时追求居住价值与商业、商务价值极致化的豪宅2.0时代。

豪宅客群剧变，顶级富豪成为铁杆粉丝

豪宅置业者大多有多次的高端物业置业经历，而银泰中心的客户，更是如此：上一次的豪宅置业经验就是对业主们最好的教育，他们有别墅，但是因为位置偏远，不宜事业发展，最终沦为周末度假产品；他们或许也有城市大平层，但是住进去之后发现，跟自己想要的豪宅生活差太远，或者说，除了房子之外，其它的跟他们多年前住在普通电梯公寓里并没有什么差别。如果只是选择一个好的户型，一个大一点的居住面积，一个宽阔一点的景观视野，他们早已在之前的置业经历中完成了，没必要再来一次。打动这些客户的，在产品之外，品牌之中，其实就是项目为他们清晰勾画出的未来生活图景和帮他们选择的圈层，以及一张对价的“圈层活动”入场券。

这一现象与奢侈品消费心理异曲同工。越来越多的人认同一个观念，奢侈品的积极意义在于它能激励人们去奋斗，为着实现更有品质的生活而努力。而银泰中心，就是这样一种奢侈品，因此，它也有着诸如奢侈品客群那样的铁杆粉丝。

从银泰中心的售姐那里，能听到很多类似这样的故事：有来自四川二级城市的开发商，早就瞄准了银泰中心，在销售中心未开放之前便已通过各种渠道“打探”项目信息，最终也是豪掷多套华悦府、华悦居；有的客户早已是“银泰”品牌的忠实粉丝，银泰来到成都之后，泰悦湾、银泰城、银泰中心，悉数收入囊中；还有的客户已经是华悦府的业主，但是因为实在喜欢银泰中心的宾利家居样板间，不愿错过目前全国仅有两套的宾利家具，进而决定连同家居再买一套；成都银泰中心的销售还经常碰到这样的客户，当销售说“我还是跟您介绍一下我们项目的物业形态和未来配套”的时候，客户说会说“这些我都非常清楚了，直接带我去看房子”。连售姐也没有想到过，许多华悦府的客户，不仅最终跟银泰中心的高层管理者成为了朋友，还将自己的那些圈层朋友都介绍给了售姐们，一人带动了十数套成交。

新时代的豪宅，靠什么卖个好价钱？

随着银泰中心刷新成都豪宅的新高度，项目又是如何让它的铁杆粉丝——顶级富豪们死心塌地地“一掷万金”？

一、可预见的城市顶级圈层

认可银泰中心价格的客户，一方面是坚信银泰中心这个品牌带来的溢价，确实远远不止3万元的产品均价。另一方面，他们更愿意相信，这个价格门槛，已经很好地帮他们选择了未来的邻居，未来的生活圈层。

你可以教育你的客户跟随你“买涨不买跌”，也可以告诉他们欧元区查税美元区贬值，你甚至还可以拍着胸脯跟客户们保证，全城最有钱有品味的人都在你那里，因为只有他们才懂得欣赏XX先锋艺术家。但是这些话都只是前半截，被你省略掉的那半截是：不买我这里，你就错过了这座城市最顶级的圈层。

二、不可复制的圈层生活配套

银泰中心，具备顶级富豪圈层生活与社交所需要的一切：银泰中心超甲级写字楼，为他们提供事业发展的平台；华尔道夫酒店，则为他们提供生意往来的理想场所，乃至优质的生活服务；in99的高端商业则作为他们必不可少的生活配套，而华悦府，更是这些人眼中，圈层社交、生活的主场，住在这里意味着就是成都最好的配套，成都最好的圈层。

三、别墅+顶级商务豪宅：顶级富豪新置业方式

与此同时，顶级商务型+别墅的生活方式成为越来越多的豪宅客户的投资组合，组合有多种，银泰中心+麓湖、银泰中心+蔚蓝卡地亚、银泰中心+N，别墅与别墅之间虽然有的区别，但本质是一样的，互相之间并不是不可以替代，而银泰中心顶级商务型豪宅本身具备的“让身家增值”的特性，则是不可替代的。

成都银泰中心华悦府6号楼实景图

今年上半年，银泰中心以7.6亿的销售业绩领跑成都豪宅市场，正是这一现象的鲜明例证。据了解，银泰中心华悦府5号楼已经基本售罄，全新单位6号楼的推出将极有可能在今年下半年继续成为成都豪宅市场的首要热点话题。