22000元，你在成都能做什么？

月初的那场百仁“地王”之役至今还让人啧啧称奇。在朗诗地产的“志在必得”下，成都史上最贵住宅用地诞生！12000元/平方米的楼面地价刷新了成都人的三观，锐理统计当月成都主城区商品住宅成交均价为10417元/平方米。面粉贵过面包的现实，让成都地产人再次虎躯一震。

青羊区苏坡街道办事处百仁社区4、5组地块位置图

锐理在“地王”诞生之日的报道中曾梳理过百仁地块的前世今生：47亩青羊区苏坡街道办事处百仁社区4、5组地块是被拆分后的最后一宗百仁地块，之前三宗地块均被成都太行瑞宏拿下，今日出让的宗地是唯一的住宅兼容商业地块，起拍价5300元/㎡。据公开信息显示，太行瑞宏的三家股东单位分别是阳泉煤业集团旗下的太行地产、四川发展控股与四川铁投集团组建的川瑞发展、朗诗集团下属的朗诗绿色地产。据悉，百仁地块由四川宏仁实业有限公司（川发展旗下子公司）参与土地整理，而整个项目由朗诗操盘，拟规划做包括叠拼、联排、洋房、精品公寓等在内的主城区生态大盘。（土拍回顾>>> 成都最贵住宅单价地王 百仁地竞价289轮1.2万/㎡成交）

朗诗金沙城要卖多少钱？

在朗诗拿下百仁地块后不久，朗诗绿色地产成都区域公司总经理助理兼营销总监杨毅表示，朗诗将会把4宗百仁地块进行整体打造，案名定为“太行瑞宏•朗诗金沙城“。从地块各种综合指标来看，金沙、精装、高端、低密无疑是该项目的最大卖点。然而面对万元以上的楼面地价，朗诗金沙城要卖多少？好奇者众。

将项目拉平了来算，锐理统计建安成本、基础设施建设费用、开发建设费用等，朗诗金沙城项目开发硬性成本需19556.09元/平方米。加上一般企业利润12%，朗诗金沙城定价需在2.2万元/平方米才有利可赚。

而在朗诗之前，这个价格在成都已有先例。锐理数据统计，从2015年1月至今，成都商品住宅销售单价排行前十的楼盘，单价均以过2万元。成都银泰中心以28865元/平方米销售均价居首。在产品类型上，除了龙湖小院青城、麓湖生态城、蓝花楹外，其余均是大平层。而朗基望今缘、星汇广场还是卖的清水。那么单从市场售价上来评测，如若朗诗金沙城价格定在2万元/平方米以上，亦是在成都豪宅市场可接受的范围。

城西市场容得下2.2万元单价吗？

再以区域来看，在上述榜单中攀成钢板块、静居寺板块、南沿线高新段成为成都名副其实的“豪宅”区。而朗诗金沙城所在区域为外金沙板块，为城西三环外侧，且不在“豪宅”区。朗诗如果“鹤立鸡群”地甩出2.2万元单价，城西市场能否受得了？

锐理以百仁地块所在位置为中心，统计出2公里半径内，从2015年至今有备案销售记录的楼盘为27个，备案销售均价为10640元/平方米。这之中，处在顺销期的楼盘不足10个。其余均为尾盘在售，或者在去年已陆续售罄。可见，无论是内金沙、外金沙、外羊西线或者国宾板块，近年来新入市项目屈指可数，甚至已逐渐淡出成都楼市主流视野。按照项目从拿地到开盘通常在3-6个月左右的时间计算，朗诗金沙城若在今年入市，不失为一个好时机。

回到价格上，该区域均价过万的楼盘仅有6个，其中，仅华润金悦湾为精装大平层产品。其余则为洋房、叠拼。目前，锐理监控到的华润金悦湾销售均价为17749元/平方米，面积段在200——400平方米，与百仁地块同属于外金沙板块，2015年至今备案销售套数为147套。朗诗金沙城若按2.2万元/平方米单价入市，能否在外金沙站住脚？需待考验。

成都“地王” 好不好做？

我们再来横向观察当年以“地王”之姿登场的各高单价地块。目前，楼面地价为10940元/平方米的三官堂羊肉汤前地王已呈现，项目案名最终为“望江名门”，打造每户400平方米起，仅有58套的高端大户豪宅产品。而最为让成都人咂舌的是，其3.8万元/平方米的售价，已超越一街之隔的朗基望今缘、及成都银泰中心，将成都楼盘销售单价带入“一线”，让人捏把汗。

另外一个已有项目呈现的高单价地为华兴街“煎蛋面地块”。该地块于2010年9月以11009元/平方米楼面地价成交，至2013年壹都锦项目正式对外开盘，次年以20188元/平方米售出一套高层住宅。至此后便再无备案销售数据。另外，鲁能在2014年以9349元/平方米拿下的跳蹬河槐树店地块，也在去年以鲁能城案名亮相，具体销售价格尚未公开。而2013年远雄以10000元/平方米拿下的红牌楼高价地，至今还未有项目亮相。

据朗诗方面透露，太行瑞宏•朗诗金沙城售楼部预计于5月开放，其入市节奏比起前辈们快了很多。同时，太行瑞宏董事长陈林、总经理范文浩同时表明了太行瑞宏的战略方向：254亩只是开始，欲筑630亩金沙城，实现百万平米大城西战略，太行瑞宏会坚定不移地继续取得金沙百仁后续所有土地。从二者的态度来看，朗诗与太行瑞宏是实则要“造城”，较之过往高单价地块，大多面积小的劣势，金沙城项目在规模及后期操盘手法上，将有更大发挥空间。

朗诗如何提升溢价率？

再来看朗诗金沙城项目本身的溢价能力。首先，该项目将引入朗诗绿色健康3.0科技，定位为主城区的生态大盘，包括口袋公园、不纸书店、绿篱迷宫和西南首个高科技人居体验馆等，也为金沙城项目后期提升溢价率有了硬件支撑。另外，随着成都近年来保利两河森林、龙湖源著等公园地产的持续热销，背靠百仁公园，占据公园自然景观优势的朗诗金沙城，在公园地产的大主题下，必将再次拉动项目自身溢价能力。

如此看来，朗诗金沙城用1.2万元/平方米拿地，再以2.2万元/平方米的单价卖出，或许能行。不过，如果朗诗在这个项目上要更任性一点，如当年的金悦湾开盘之初放出的“均价必超3万”烟雾弹一样定价呢？答案是：呵呵。