各大房企刚在朋友圈刷完上半年业绩的屏，下半年战役已经开始打响。然而也无非就是老盘推新、新盘亮相、房企拿地等，要在市场上玩儿出新花样已经很难，而万科这次的更名行动确实剑走偏锋成功吸引了锐理观察员的关注。在上文《屯粮补货圈地 万科下半场战术动作分解》中，已披露了九江板块即将更名为“第五城板块”的消息，据锐理观察员了解，该消息已基本落实并有实际动作推进。既然大局已定，则很有必要讨论此次更名对该板块乃至成都房产市场将产生怎样的“蝴蝶效应”。

被忽视的宠儿 九江板块亟待新生

如果不是万科于2015年年底拿下九江街道三宗共615亩地块，注意到九江板块的人会更少。

在这个2004建成的蛟龙工业港双流园区为最初聚集原点的板块，产业进驻、园区发展或成为了关注重点，而居住需求被忽视。观察近几年九江板块的出让情况，自2008年以来，该区域共43块宗地出让，其中流拍地块12宗，流拍率达28%。区域内房企方面来看，除2015年年底万科拿下三宗地外，仅有四川元瑞投资、成都合力达、成都海润置业、成都华兴住宅等本地小型开发商拿地。拿地后呈现的住宅项目仅有蛟龙银座、蜀镇半岛这两个老盘。同时，随着蛟龙工业港产业发展，各企业产业日渐成熟，体量壮大，双流当地首置人群及武侯、青羊外溢置业需求无法得到满足，区域市场供应疲乏。

市场关注度低、供应量少、居住品质参差不齐等问题，是当前九江板块需直面的问题。

并非纸上谈兵 第五城板块带着干货迎新生

历史总是惊人的相似，此次更名让人不自觉回想起2010年保利发起，其他房企搭车的顺江板块更名为新双楠板块的情形。然而，与新双楠板块单纯的房企聚集、自发性默认更名不同，此次第五城板块更名更具引导性。

在对外方式上，万科主动扛起大旗，华润迅速跟进，一场成都房产市场中从未见过的更名运动即将上演。据锐理观察员了解，后续将有系列更名图像展示，未来还将在区域内的成新蒲快速路沿线露出相关图示，此外，关于此次更名的官方新闻声明似在酝酿之中。

如果推广手段只是表面文章，那随之而来的“干货“则是这一新玩法带来的最直接的蝴蝶效应。据锐理数据显示，除已呈现项目外，目前第五城板块住宅及商业的可供开发体量为694万方，其中纯商业292万方，商业兼容住宅或住宅兼容商业402万方，按各地块商业占比上限计算，区域内住宅体量仅为346.0万方，而万科所拿三地块即达123.1万方，住宅为110.7万方，其中万科第五城82.3万方，华润公园九里40.8万方，共占区域住宅总体量的32%。作为区域内的大盘，万科有底气推动区域发展。据锐理观察员了解，此次更名也并非只是纸上谈兵，而是带着规划运营理念而来。商业、教育、交通等全配套将纳入区域规划之中，为板块再生奠定实质性基础。

若大胆猜想，凭借万科城市运营商的定位及能力，万科很可能正与政府博弈寻求区域发展契合点，共同打造更多城市配套资源。

第五城板块内目前可供开发体量分析表

万科第五城小试牛刀 区域土地转运或溢价出售

在以1050元/平方米拿下三宗九江地块之时，万科或许已在为此时的板块再生做伏笔，以615亩的区域最大体量进驻区域算是诚意十足。只是当时，万科或许还不确定自己对区域市场的判断是否准确，而以万科第五城作为先行者以检验市场，结果众所周知，万科第五城大获成功，6月两次开盘均售罄。更名行动自然顺理成章推进。

在第五城获得市场认可之时，九江板块的身价就已经开始发生变化，而更名第五城板块后，区域地块很可能将一改流拍命运，底价甚至溢价出售未尝不可。梳理近几年该板块出让地块数据，曾经一度流拍的几宗地块很可能在近期重新走上拍卖台。其中于2014年底流拍并紧邻万科第五城项目的五宗地块共123亩或最受关注，在当时看来走高的1950元/平方米的楼面价将不再被排斥，流拍惨淡命运或成历史。不过，由于万科已肩负起区域运营引导者的角色，那么在与政府博弈协商过程中，很可能不会再有超过或等同万科第五城体量的地块上市，小地块出售形式或成主流。不过，并不排除万科将会继续收纳这几宗地块延续第五城体量，从而让第五城板块的名号更名副其实。

延武侯双楠高贵血统 高低配改变板块面貌

从内双楠到外双楠，再到新双楠，武侯大道这一条成都高端居住线一步步向城外延伸，随着主城土地供应紧张，第五城板块或能填补未来市场需求。在产品打造上，万科似乎正有此意。

根据目前项目来看，万科第五城78-117平方米的户型区间吸引了大量首置及首改的客户，其中包括不少武侯区及双流区的外溢客户，而华润公园九里产品涵盖高层、洋房、别墅产品，满足区域品质置业需求,尤其是针对原工业区内高管阶层。在进行更名活动前，万科既已在一个几乎全新的板块区域内，推出高低配产品配合，意图奠定区域基调，以品质调性进攻市场。

万科第五城项目区位图

随着万科区域1号项目的带动作用，预期将吸引更多品牌开发商入驻第五城板块，集体推高第五城板块，达到板块再生目的。而第五城板块是否会因此成为继大源后的又一个楼市热点区域？一切还有待市场回答。