今天，我们来玩一个猜谜游戏，根据下图提示猜出项目名称。

这四个项目都是主城区高低配产品中的联排别墅，且都是获得市场极高关注的项目，你能根据赠送率猜出项目名吗？

之所以要先来猜谜，是由于从去年开始，改善型产品的势头越发增强，高低配产品迅速攻占成都的东南西北，“高”的部分出彩不易，所以各大房企将重心放在“低”的部分，区别近郊别墅的是，主城区的别墅更考技艺，单纯的高赠送不一定奏效，如何控总价？如何做到精细化？如何将产品做的更极致，才是房企们攻克客户的关键点。别墅中的“网红脸”太多，中泰的设计师教你几招辨别主城区“爆款别墅”的技能。

除了大 城市别墅还要如何加技能？

高赠送是别墅产品的普遍操作手法，极大的赠送率对客户有着绝对的吸引力，但是如果这个别墅是在主城区的，就要考虑总价问题。

2015年至今主城区各总价段别墅销售情况

2015年至今主城区各面积段别墅销售情况

区别于近郊别墅，城市型别墅不会大的“任性”，因为有总价的限制，锐理数据显示，从2015年至今，总价在200-400万区间段的主城区别墅产品销量最好，该价格段也代表了大部分在主城区购买别墅客群的购买力。从面积段来看，150㎡-250㎡的主城区别墅销量最好，开发商们也会在此面积基础上豪气的赠送。

中泰设计产品研发中心总监陈筱秋“揭秘”：地下室、天井（悬挑）、挑空、屋面是几大常见的赠送区域。如何能做到极致呢?以地下室为例，一般主城区的联排产品，地下室赠送是一层，在包括夹层的情况下，能做到两层，就算是比较极致了，城南的北大资源颐和翡翠府和城东的首创娇子1号都是做了两层地下室。

中泰设计陈筱秋表示，除了赠送外，要判断一个别墅产品是否好，还需要从面宽、是否预留电梯井、是否有下沉庭院、一楼是否有老人房等方面去综合考量功能的精细化设计。我们选取了几个主城区中总价在200-400万之间，关注度较高的联排别墅产品来作对比分析。

从上表可以看出，这几大项目之所以能获得较高的关注度，都是有各自优势的，公园里的E户型、北大资源颐和翡翠府以及北星城在面宽上都符合舒适性别墅的要求，面宽都在7.5米以上，能有很好的采光和视野。同时，这三个项目都考虑到设计一楼的老人房，贴心的设计能提高客户的体验感。

北大资源颐和翡翠府162㎡户型的面宽有11米，拥有极好的视野和采光

预留电梯井对于别墅产品也极为重要，有些别墅地上做两至三层，地下做一至两层，如果没有预留电梯井，将大大降低体验感，在这方面，北星城和北大资源颐和翡翠府都有做相应的考虑。

北星城项目预留了电梯位置，业主可自行改造

下沉庭院对于别墅产品来说，也非常重要，它的存在不仅能有效地将阳光和新鲜空气引入地下室，也能为地下室创造一个良好的庭院景观，使传统地下室的储藏间、佣人房等辅助区域功能得到释放，同时更为地下室增加了家庭娱乐、室外活动休闲等功能区。使庭院的舒适性和功能性都得到了全面提升。再加上成都本身气候潮湿，所以下沉庭院的存在与否显得更加重要。

在我们选的几个项目中，仅有北星城和和北大资源颐和翡翠府有下沉庭院，公园里E户型虽然有采光井，但是在体验感上不如前两个项目。

筛选“爆款别墅” 除了“硬指标”还有精细化

除了表格中的“硬指标”外，判断一个别墅产品是否值得买，还要从精细化入手。比如项目是否人车分流、是否设有中西式厨房、主卧套房是否豪华、男女主人衣帽间是否独立等等。

此前，在锐理组织的《如何喂饱改善型需求？》公开课上，中泰设计也分享了一些改善产品的趋势，比如宽厅趋势愈发明显，多面宽设计成为主流，更加注重家庭中女性的视角，融入女性主导设计，双套房甚至多套房的设计成为趋势等。在接下来亮相的别墅产品中这些“趋势”都将陆续呈现，而这些“标准”也可以用作判断“好”别墅的标准。

案例实操：北星城或将成为城北爆款别墅

当然，没有一个项目是十全十美的，最终还是要考虑项目的均好性。在我们所选的案例中，除了北星城，其他几个项目均已开盘，已有市场成绩验证产品的市场接受度。北星城作为城北主城区范围内为数不多拥有联排别墅产品的项目，自然有极高的关注度，甚至有成为城北别墅“爆款”的潜质。除了此前所提到的大面宽、老人房、预留电梯井、下沉式庭院外，北星城还具有以下几个加分项：

1.人车分流，保证项目的品质。

2.项目不仅临河，还靠近240亩市政公园。项目周边还有嘉祥外国语小学、嘉祥外国语中学、成都实验小学、成都机关三幼在内的多个名校资源。

3.项目靠近地铁口，距离5号线九道堰站仅500米。

4.超过200%的赠送率较为稀有，预计总价不会超过300万，对客户有极大的吸引力。

北星城联排别墅效果图

除了北星城项目，你还可以拿着这些“标准”去对照其他项目，“相似度”高的项目销售情况自然也好。

最后，公布开头的谜底，这四个项目分别是，首创娇子1号、朗诗南门绿郡、两河森林和北星城。