在开始对M5进行深层次的模式剖析之前，锐理君一直试图从成都市场寻找其可以对标的项目，几轮对比下来，发现M5的创新和独特模式很难找到对手。

今年改善主场也让公寓并未进入市场的关注范畴，包括M5在内的高端公寓楼盘都被不少高低配的改善物业或资源性大盘抢尽了风头。现在来回顾2016年公寓市场，尽管一直在公开渠道保持低调，但M5无疑应该是高端公寓中的焦点。

9个月销售过半 高端公寓也能制造“快销”行情

成交数据显示，高端公寓市场今年其实也保持了足够的市场热度，尤其是金融城板块。包括棕榈泉费尔蒙公寓、誉峰遇见38-95平米的酒店服务式公寓、M5会员公寓等项目在内，共计成交超过2000套。

这其中最大的功臣当属誉峰遇见，因其总价低总量大而撑起了成交，剩下的几个在价格和品质上可以相提并论的项目中，尤其值得一说的则是今年年初才露点小脸，一直非公开发售的M5会员公寓。截止9月，总量310套的M5，成交套数已经超过了半数。

正常的市场行情，高端公寓因为单价过高，受众人群窄，从不以去化速度取胜。M5的特殊性在于，从亮相时间来看，除了誉峰遇见的低门槛外，比起其他几个同类型物业，M5的亮相时间最短，去化速度最快，甚至可以称得上是高端公寓领域里的“快销盘”。

从之前锐理君与多名M5买家的对话中也发现，M5的业主中既有首次在一线城市以外的地方置业的买家，也有对成都的物业形态完全陌生的买家，他们下手极快，最快的有15分钟就决定购买的，可见项目精准的定位和杀客能力。(点击查看：锐理君与13位高端买家的真实对话)

几位看过其他物业的买家，也并没有把M5和目前在售的高端公寓或酒店公寓产品做对比，而是在类似于麓湖这样规划理念超前的资源型大盘中做选择。

一个总量只有310套、四五种房型的公寓类型产品，如何在买家间和8000亩的生态大盘形成PK，且还能不断有胜算？

M5想得很清楚 高端公寓的着眼点不是高端是生活

M5会员公寓的价格并不低，9月公开发售的公布均价为33000元/平方米，但这一价格是包含家电家具在内的近乎“拎包入住”的价格。

最近，好多项目都在忙着调整价格时，M5将精装交付中的书柜、床和床头柜升级为意大利原装进口品牌（床的设计师还是国际一线大师），如此一来，就实现了全屋原装意大利一线品牌家居。尽管M5没有标榜自己的精装标准几千或者上万，光“全屋原装意大利品牌”这一项在成都就找不到第二个！

▲M5的“全屋原装意大利品牌”在成都就找不到第二个

在全国范围内，M5又处于什么样的水准？在采访中，包括全球第一水晶品牌巴卡拉亚太区首席执行官戴楦庭在内的多位买家提到，M5的开发模式和产品品质在全国范围、甚至全球范围内极为鲜见，更别说像它这样做到极致的更是寥寥无几。

M5是如何成为买家口中的极致产品的？锐理君对它的产品进行梳理后发现，尽管M5从未公开标榜精装价格，但仅从它的部分配置清单就已知道其标准之高：

▲KOHLER绮美石浴缸，hansgrohe淋浴天堂

▲LIEBHERR的酒柜，Bang & Olufsen的丹麦皇室御用音响Beoplay A9

1、 汉斯格雅“淋浴天堂”的全球最大订单。这也是锐理君印象最深刻的地方之一，德国原装的汉斯格雅“淋浴天堂”系列，970cmX970cm的花洒500个喷嘴同时出水，满满的热带雨林即视感，这一系列被用在129平米的户型当中。

2、 家电标配采用德国美诺Miele原装进口，洗衣机、免熨烫干衣机、蒸炉、烤箱、冰箱等；

3、 能还原酒窖环境，满足各种藏酒需求的德国LIEBHERR酒柜；

4、 博洛尼全屋定制以及公共区域的全装配式装修；

5、 意大利Poltrona Frau原装进口沙发、边几、脚凳等设计师品牌家私系列，仅一张扶手椅就需要数万元；

6、 由言几又保障个性化书单的定制书柜；

7、 家居智能化也是M5不得不说的体系之一，M5不仅要做而且还要做到极致。由于市面上找不到符合M5要求的智能家居产品，M5的运营团队在1年多的时间里，自行组建了一个小型研发团队，已经研发出了充分体现M5服务式居所管理逻辑的专属智能系统。

……

▲Miele的冰箱和干衣机

▲Poltrona Flau的John-John沙发、Archibald脚凳和Bob边几

▲由言几又保障个性化书单的定制书柜

以上罗列的只是M5精工配置中的一部分，美国怡口ECOWATER SYSTEMS家用软水系统、美国IN SINK ERATOR食物垃圾处理器等各种细节的配置都是其交付标准。

当然，这些都只是我们能够看到的表面功夫，由于国外设备与国内水电等标准的不兼容让这些高端的进口产品成为摆设的案例也不是没有，但M5提前考虑到了这一点，为了使这些配置的使用体验不打折扣，在建筑的硬件设计上M5同样做了很大的探索和创新，这就是M5所说的先有配置再有户型设计：

1、 “淋浴天堂”系列对水压的要求很高，虽然汉斯格雅在设计时已经通过AirPower技术注入空气加速水的流动，一定程度上缓解了大花洒对水压的要求。但是，为了最大化体现花洒的特性，M5将整个建筑的水压设计调整到了每户每分钟40升，是国标的整整5倍。

2、 为了保证各种用电设备的正常运转，不会出现电压不稳定，跳闸等现象，M5对用电标准也做了相应调整，将常规的每户4千瓦，增加到了每户23千瓦，接近6倍之多。

3、 为了和博洛尼全屋定制和意大利Poltrona Frau风格保持统一， M5的设计团队把所有可能破坏风格统一性的细节都做了处理，比如消防报警喷头采取隐喷设计，并且把点位和灯孔布置在一条线上，如果不仔细看是留意不到的；每一户都预埋了7.2声道的音响铜线、预埋卫星天线等，充分考虑到不同业主的不同需求，为轻松满足他们的私人爱好打下伏笔。

在国际家居业大牌供应商的合作中，M5也因为其对于产品的苛求实现了几个意味深长的合作：

1、 即使再高端，通常精装交付的楼盘只会采用同一品牌的水龙头，M5却用了3个品牌，只为了在恰当的地方用最恰当的产品。

2、 作为两个伯仲不分的竞争品牌，高仪和汉斯格雅过去从不同时在一个项目内出现，这一次它们为M5破例了。

3、 真正的装配式居家，无论是户内还是公共空间，都是整体工业化定制+现场工业化安装的方式。

4、 比起以往高端公寓为自己贴各种标签增加产品价值的手段来说，M5落地得更加实在，而且上述的所有品牌和设备都是交付标准，不是选配，如此一来，33000元/平米的成交价对高端客户来说自然性价比极高，而且做到了真正的拎包入住，还专门打造专业团队提供星级酒店式服务，对于M5所定位的主力目标客群——高端商旅人士，不管自用还是出租，这一点都非常重要。

圈层营销 M5制造了“六度分割理论”的真实案例

在内部露脸加对外亮相的9个月时间里，M5几乎没有公开对外推广，客户从哪里来？销售又如何实现？这就要说到M5的运营模式了。

不知你们注意到没有，M5的名字就和其他公寓产品有所不同——M5会员公寓，在M5的27、28楼是1400平米的M5会员专属公共服务空间：M5俱乐部。

M5俱乐部从空间设计、功能属性上独树一帜，成为其会员的条件具有高门槛排他性——你必须首先是M5的业主。在未来，它是一个放大的客厅、餐厅，是一个有门槛有逼格的会员专属的社交场所。

27楼有早餐、下午茶、各时段简餐、健身房、咖啡馆和书店；

28楼的四大公共社交单元可圈可点：

仅限接待16席的Miele DIY公共厨房，在这里你可以和朋友品尝星级大厨的手艺，还可以选择亲自下厨DIY“每人一菜”，从下午品茗到饭后唱K，可以足不出户；

8个座位的耀莱卫星同步私人影院全国首家示范厅，你可以和朋友们一起私享观影时间；高尔夫套房，红酒、雪茄、环幕高尔夫达成你的商务需求；

施坦威最新款高解析自动演奏SPIRIO钢琴也将携手M5……

所有这一切都完全有别于其他楼盘入住后配套设施才开始投入运营的流程，从你办完购房手续成为会员开始，M5就为你提供了一个强大的会员圈层，并承担了一个高端社交平台必须具备的所有服务和功能。

▲当代著名诗人北岛来到M5俱乐部，与M5会员谈文学聊诗歌

除了先有配置再有户型，在M5的运营模式中还有另一个说法——先有客户再有项目。

这也完全有别于普通的房地产开发流程：对客户需求的了解只建立在调研阶段，然后根据调研做产品。

M5的创始会员里，有跨国企业CEO、企业高管、企业家及外籍人士。越是高端生活越是个性化私人化，当这么多的高端人士聚集在一起，他们的需求共性就变成了群体共性，这就为M5产品设计和运营模式找到了标准。

高端圈层间的信息互通和资源共享往往更为有效和直接，香港酒业总商会会长JOJO女士说起自己是如何获知M5的渠道时说，“因为巴卡拉Cindy（戴楦庭）是我的朋友啊！”M5在前期阶段就已经想得非常透彻，它的模式其实比较近似于很多普通楼盘提出的“全民经纪人”模式，只是它的圈层大不同，影响力大不同，同时在圈层渗透上做得更为彻底。

有一个经典的理论叫做六度分割理论，意思就是说任何一个人都可以只通过6个人，就找到你希望找到的那个人，更何况M5有这么多的创始会员，加上会员俱乐部的同步圈层运营，在这样的资源体系下制造高端公寓里的“快销行情”就变得可能了。