存量时代，房地产都在积极转型，金融、医养、商业、旅游、特色小镇等成了近两年房企转型的热门方向。其中，养老地产从一开始的纸上谈兵到如今项目落地见证了多个房企的转型之路。

通过研读数十家房企的年报，锐理君发现中粮和北辰均明确要加大对生态、养生、养老、产业地产产品的研究；华润也声称2017年要积极在养老地产、海外投资等新领域里探索多元化发展；万科作为行业“老大哥”也将继续基于城市、社区和居家养老需求，深入探索养老模式……（回顾锐理君此前的报道，数十家房企年报研读：2017楼市是个“X”！）

机构养老重在自理 仅3%的机构有临终关怀

中国社科院的一份报告显示：预计到2050年，全国老年人口总量将超过4亿，中国将进入深度老龄化阶段 (即每3个人中有1个人需要提供养老服务)，届时,中国老年人的消费需求将达到年均5万亿元。对于不断细分的房地产市场来说，这是一块不得不觊觎的“蛋糕”。

蛋糕虽大，但却是一块不好啃的“硬蛋糕”。

就当前市场而言，民间养老院、社办福利院作为早期出现的养老形式，仍大量存在。据最新发布的《中国养老机构发展研究报告》显示，中国的养老服务机构在地域分布是东部多于西部;在创办层次上是公办多于民办;而在医疗配置方面，根据服务对象的不同，拥有医疗设施或康复设施的均集中在高端民办养老院。

全国老龄办的“全国民办养老服务机构基本状况调查”显示：中国养老机构76%集中于城市，对于民办养老机构的服务人群，87%的民办养老机构只为完全自理的老人服务，10%可以提供护理康复等医疗服务，仅有3%左右的机构有临终关怀。

对比国外，国内能够提供医疗相关服务的机构过少，其他仅仅是提供基本的生活服务而已，远未达到老年护理所需的专业级别。

截止2014年底，中国各类养老服务床位数为551.4万张，每千名老人拥有养老床位26张，与发达国家的每千人拥有床位50-70张相差较大。

当前我国普通的养老机构收费标准在每月5000元以下，而那些具备医疗服务及其他养老设施的高端养老院，动辄月费在万元以上且很多采用预交押金的方式。

此外，媒体报道称，民间还存在一些小型托老机构，房屋档次普遍低，空间小，通风、采光条件差。这些养老机构除了给老人提供电视、扑克牌等外，无其他文化可言。老年人到这里就是等死，仅仅能达到定时有饭吃、死了有人报的最基本需要。

养老市场的落后不规范一方面暴露了养老难的问题，另一方面也加速了房企、险企投入养老的步伐。

入住率达70%才能盈利 房企布局养老在等风来

国内养老发展较为成熟的地方主要集中在北京、上海、深圳等城市，成都的养老地产还一直处于探索阶段。养老项目如何落地，落地后怎么做，如何盈利，做成什么样子……这些都是不得不思考的难题。

放眼养老市场，绿城用乌镇雅园一度成为全国养老地产的标杆，而置信作为成都本土房企，其在成都市场的养老动作也是可圈可点，透过分析这两家房企布局养老的动作，我们或能找到房企深陷“养老泥潭”的原因。

1、绿城：开盘热销4个亿 宋卫平的养老地产仍是个“赔本生意”

2010年，绿城首次试水养老地产，推出位于杭州临平的绿城蓝庭项目中的“颐养公寓”。

2011年，绿城正式组建学院式养老运营平台——绿城颐乐教育公司。　2013年6月，绿城已在北京、上海、浙江等共15个城市和地区成立了29个校区，注册学员2000多人，但目前仍无法盈利。

2013年7月，绿城乌镇雅园将正式对外，这是绿城学院式养生养老的首发之作。乌镇雅园项目是绿城“学院式养老”的最大实验场。据悉，绿城牵手专注康复医疗和养老产业的雅达国际，共同打造包括乌镇雅园在内的乌镇国际健康生态产业园。

△绿城雅园项目

A/高投入：1500亩总投资约75亿元

乌镇雅园项目占地面积约1500亩，总投资约75亿元，将建设医疗公园、五星级养生度假酒店、特色商业中心、国际养老护理中心等六大功能区，绿城乌镇雅园是其中一部分，规划约650亩。

在其650亩的核心区域上，绿城打造出“健康医疗+养生养老+休闲度假”这样一个全新的养老地产模式，项目规划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产品类型，用以满足不同的客群。

B/卖得好：开盘热销4亿

2015年4月26日，绿城乌镇雅园三期开盘，380组客户抢300套房源，4亿销售成为媒体关注的焦点。2016年9月13日，绿城乌镇雅园最后的多层开盘，卖了213套房源，一度被奉为最成功的养老地产。

C/看结果：即使产品售罄 收回成本还很远

乌镇雅园虽采取了传统的销售模式来回笼资金，卖房子的同时，提供服务。据透露，该项目的地价是70万/亩。绿城旗下的雅达置业有限公司执行总经理朱浩义推算说，颐乐学院的成本达到2.5亿。尽管一期产品已接近售罄，但收回成本还很远。

目前，绿城雅园已经投入运营3年多，但是项目当前是否转亏为盈业界没有既定的答案，但是从宋卫平曾经说的“我们预估过，养老地产利润可能只有普通住宅地产的30%-50%。”这句话来看，养老地产要想盈利当前还是比较困难。

△绿城·乌镇雅园项目夜景

D/谈养老：赔钱也要接着做

盈利难的问题并没有影响绿城进军养老地产的决心，宋卫平曾说，“只要有微利，我们就会去做，即使少有亏损，我们也愿意去做，即使卖房子赔钱了，也会去做，因为养老地产对绿城集团的品牌形象及发展会带来一定的促进作用。”如今，绿城已成功布局北京、上海、杭州、浙江、成都等多个城市。

2、置信：瞄准政策趋势红利 养老项目要“滚动发班”

2008年开始进军养老，置信已经开始在全国布局医康养护服务产业闭环，根据老人的年龄和自理情况，亲睦家为老人规划了不同阶段的养老生活。

亲睦家·旅居养老主要针对健康活力型老人，实现成都鹭湖健康公寓、三亚、大理、丽江等旅居地换住。

亲睦家·机构养老适合80岁以上、身体机能渐渐衰退、需要长期护理的老人，天乡医养中心、鹭湖医养中心、学苑医养中心为老人们提供长者延寿生活圈，助老人们乐活养老。

亲睦家老年医院则是针对身体机能退化，完全不能自理或者对医疗的需求更高的老人，计划今年9月开始运营，这意味着亲睦家“一站式终身轮换制养老”创新模式成为现实。

△鹭湖健康公寓内部

A/大支出：2个单元2个亿

以鹭湖健康公寓为例，项目物业全部由置信自持，整体投入2个亿。项目主体分两个单元，23层共288户房间，3种户型。从外观上看与普通的住宅无异，5楼以上是住宅，楼下主要是针对老年人的诊所、多功能厅等综合配套。

B/小收入：月费3000 运营1年入住率40%

鹭湖健康公寓的收费标准是参照成都老人退休工资的平均水平，月费在3000元左右，针对人群偏“活力健康”型，自2016年4月投入运营以来，项目入住率已达40%，平均年龄在80多岁。

C/道真相：入住率达70%才能盈利 一般前3年都是亏

虽然项目的入住率已达到40%，但谈到盈利情况成都和思康健投资管理有限公司总经理兰波也毫不含糊，“养老的盈利很难，目前可以说是没有利润可言，特别是养老公寓，大型一点的项目入住率达到70%才能谈盈利，一般前3年都是亏，之后开始慢慢盈亏，再往后才算得上真正的盈利，从房地产发开角度是没有搞头。”在他看来，养老项目的盈利能力，与规模大小并无直接关系，核心是定位准确。

△鹭湖健康公寓项目

D/谈养老：养老市场正处于上升状态

兰波认为，一般来说房企是不会单独拿一块地去做养老，且因为地域、语言等多种原因，养老项目的整体复制性并不强。“成都在龙泉、崇州等地都打过养老的概念，老远的圈一块地，但真正的养老需求并不是这样的，老年人还是更喜欢离市区近交通方便的地方。”

成都的养老正处于上升状态。目前，置信已经在上海、三亚、昆明、版纳等多个城市布局养老，其中上海和昆民的项目即将启动，而且每一年在全国市场上都会有新的供应。

△老年的人的生活消费观念开始变化

对于房企来说，养老地产的持续投入、盈利周期长的特性，几乎与房企目前的发展模式背道而驰，为何置信、绿城等房企还要布局养老？

一方面，这与中国的人口老龄化趋势分不开。另一方面，老年的人的生活消费观念也在产生变化。虽然目前成都老年群体的传统居家养老观念依然较强，但未来5-10年或将迎来改观。

对布局养老行业的房企而言，政策和趋势的利好已经是可以预见的红利，正如兰波认同的那样，现在这个行业都在“等风来”，风一旦来了，如果没有团队品牌和相应的系统，那么这个市场就和你没有关系。

雷军曾说，站在风口上，猪也能飞起来。如此一看，各大房企提前布局“不赚钱”的养老产业就不难理解。

关于养老这出戏，唱主角的不单单是房企，险企因其自身的资金、客群等优势，本就略占上风，那么，面对当前的中国养老市场，险企又有哪些玩法呢？

接下来锐理君还将就险企如何布局养老地产进行深度解析，敬请关注。