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项目研究|组成金融城地标的最后一张拼图终于就位

2017年7月21日,全球第27家华尔道夫酒店、希尔顿亚太区第200家酒店——成都华尔道夫酒店在银泰中心开业,这是继北京、上海之后,在中国大陆开业的第三座华尔道夫酒店,也是中国中西部的第一家华尔道夫酒店。

至此,银泰中心亮相之时所承诺的72万平方米的写字楼、城市豪宅、高端公寓、购物中心、顶奢酒店业态五大物业业态全部呈现。历时5年,银泰中心的规划蓝图完全落地。金融城CBD也迎来了第一座生意与生活共同的综合体平台。


回顾自银泰中心2012年动工开始,5年之间5种业态的推出均在成都房地产界引发不同程度的瞩目。对于综合体而言,单一业态价值的简单相加远不及全业态价值的整体叠加。而酒店这一块最后呈现的价值拼图,对整个金融城板块的意义,更是不言而喻。

银泰中心5年成果检验
成为城市地标的宣言,银泰做到了么?

为了更清晰的梳理成都银泰中心一路走来的坐标点,锐理君根据项目节点拟了一个大致的时间表:

◇ 2012年,成都银泰中心开始动工;

◇ 2013年7月,成都银泰中心销售中心亮相并公布项目整体规划;

◇ 2013年10月,成都银泰中心正式开盘,在香港首发推出精装公寓华悦居;

◇ 2014年8月,成都银泰中心的城市豪宅华悦府亮相;

◇ 2015年6月,成都华尔道夫酒店及成都银泰中心产品推介会在上海举行。

◇ 2015年9月,成都银泰中心举行亮灯仪式,标志主体建筑实景呈现,建筑群亮灯启明。

◇ 2016年7月,成都银泰中心T2、T3两栋写字楼均整栋出售,创近2年来年成都写字楼市场最大宗交易记录。

◇ 2017年4月,成都银泰中心全客层国际化购物中心 in99开业。

◇ 2017年7月21日,上周五,成都华尔道夫酒店开业,标志着成都银泰中心全业态完全呈现,并进入全面运营阶段。

由上述可见,银泰中心这5年走来,发展思路清晰,步伐也相当稳健,五大板块逐渐拼合。以银泰中心打造真正城市地标的企图心,要在成都推出一个每一种业态均站定成都顶尖位置的综合体项目,其难度颇大,而到目前来看,承诺达成、成效上佳。

华悦居:以精装公寓邀约华尔道夫酒店的VIP

华悦居是成都银泰中心亮相之后推出的首个产品,开盘时间为2013年10月。

在华悦居之前,成都的高端服务式公寓市场并不乏一些代表性产品,如雅诗阁、香格里拉、盛辉阁、奥克伍德。但是,成都作为迅速崛起的西部第一城,世界500强企业不断涌入寻求发展,以北京上海作为参考,估算成都现阶段合理的酒店公寓总数约为20000套,所以从数量来看,当时市场总量是严重不足的,同时也因为数量少,买家对于产品的认知度也不够高。

于是,华悦居的首批买家几乎都来自北京、上海。这些一线城市买家在看到酒店公寓红利且一线城市供应不足的情况下,大量涌向成都,涌向华悦居。据了解,华悦居的客户构成有64.33%为外籍、外埠客群,来自北上广深一线城市的比例为55.56%;


△成都银泰中心的公寓产品华悦居

从产品品质来看,华悦居自亮相开始就站在成都服务式公寓的顶端。华悦居所销售的不仅是视野、装修以及产品区位增值,更是在规划之初就与华尔道夫酒店共同同由国际知名的Champalimaud一体化设计、风格与品质与华尔道夫酒店一开始就一脉相承,并共享酒店的服务与设施,享有和酒店客人同等的优先权和服务。

而在2017年初已经完工的金融城公园一期更是为华悦居添彩,整个景观绿化设计总面积约47公顷左右的公园贯穿整个金融城商务区,令银泰中心直接多了一整片直面超强景观的公寓。


△交子公园实景图

在成都GDP最高、入驻世界500强企业最多的板块——金融城谈华悦居的潜力,对客户来说抗性并不大,毕竟北京银泰中心柏悦居的热销、回报率和增值力就在眼前。对华悦居的买家来说,华尔道夫酒店开业运营的客群和圈层效应更是投资的保证。

华悦府:打破成都城市豪宅格局的领跑者

锐理数据后台显示,华悦府产品面积为260平方米以上,其中360-680平方米的户型占总数的63.5%。如此豪气的面积段配置一亮相就成了话题。

2013年,成都房地产市场上的高端代表也不少,包括华润·金悦湾、铁狮门·晶融汇、朗基·望今缘、麓湖生态城、九龙仓·时代豪庭等。客观的说,这些豪宅产品都是品牌开发商们的用心之作,无论是区位,还是产品都各有亮点,但华悦府的产品具有明显的超前性,一经推出就迅速吸引了一批业内人士的关注。

除了产品单价高、总价更高之外,华悦府的产品设计在当时的成都可谓无出其右者。比如270度全落地窗视野,从观感到技术难度都引发了讨论热潮;而当前豪宅们必备的为空间舒适度牺牲多余房间的理念,也是由华悦府引领而来。

华悦府的出现打破了当时成都城市豪宅的格局,首次将比肩国内一线城市豪宅水平的城市产品带来成都。不过,也因为产品的超前性,亮相之后虽然叫好声不少,也不乏一些业内人士质疑其不接地气,可能面临销售不佳。


△华悦府的无敌景观视野

银泰团队对此早有应对,运用其在北京银泰中心对高净值人群圈层的实际经验,先以一线城市作为首批次突破点,让北京、上海等一线城市,甚至外籍的其他银泰业主成为了成都银泰中心的首批业主。这些一线城市的客户们几乎闪速下单华悦府,认定其在未来还有极大的升值空间。

而这场“墙内开花墙外香”的开门红也让成都的塔尖人群开始思索,顶级住宅产品究竟价值在何处,以及其对应的是如何的生活方式,并随着城市里的提升,开始体会到华悦府对高圈层客户需求的拿捏之准。

5年过去了,2017年随着银泰中心的完全呈现,以及成都本地买家的购买心态发生转变,华悦府的本地买家比例大增,几乎达到对半开。

超甲级写字楼:金融业大佬的优质资产配置首选

银泰中心还有一则傲人资历。在2016年的“资产荒”氛围下,一直注重长期性和安全性的保险资金都大量冲入房地产;而在银泰中心,分别整栋出售的银泰中心2号写字楼和3号写字楼,两个物业单元交易面积16万平方米,成为近两年成都成交体量最大的商务楼宇交易。

整栋持有的优势资本也算是以实际行动为银泰中心的优质物业做了最好的价值背书。

购物中心:中有IFS、太古里,南有in99

2017年4月,银泰中心的购物中心in99正式开业。不避讳的说,in99开业之前公布了包括钟书阁、Delvaux、Valentino、大蔬无界美素馆以及in KIDS with LINE FRIENDS、HAY等在内的众多知名品牌将入驻的消息,令成都人都十分期待。如同太古里开业初期,大牌依次爆破的模式,in99的品牌也呈现出次第推出的状态。

随着入驻in99的品牌不断亮相,人气提升非常迅速。由于品牌业态配置合理,in99在开业两个月内就完全摆脱了城南商业“仅在用餐时间热闹”的魔咒,获得越来越多的年轻人以及年轻家庭的喜爱,逐渐成为城南主要的消费休闲聚集地。

加上城市南拓的发展规划,in99的崛起在成都商业版图上无疑占据了重要的位置,相当于在城南核心的金融城树立起了一个堪比春熙路-大慈寺的时尚购物中心点,令城市双中心在商圈格局的层面,第一次落了地。


△钟书阁实景

华尔道夫酒店:银泰中心的最后一块拼图

2017年7月21日,成都华尔道夫酒店开业,这座在中国大陆开业的第三座华尔道夫酒店天生就带了不少流量,毕竟作为希尔顿旗下的酒店高端线,华尔道夫在100年的发展历史中接待了从伊丽莎白女王、艾森豪威尔总统、爱因斯坦等诸多名流,还有“华尔道夫酒店每一个套房都住过总统”的豪言。

而对于银泰中心而言,华尔道夫酒店是其72万建筑体量所呈现的最后一个环节,代表了这个顶级综合体的最极致商务接待及服务能力。同时,华尔道夫酒店也是服务式公寓产品华悦居,最有利的高端服务保障。

华尔道夫开业之后,银泰中心所有对外服务功能全面开启。

△酒店开业图酒店大堂图

客观的说,当下房地产项目,尤其是高端产品,在销售时期主要依靠优质景观、室内装修及规划蓝图来阐述其项目价值、许诺未来升值空间的时候,银泰中心按部就班的将“当年吹过的牛”逐一实现,且每一种业态均兑现了其当初承诺的价值。

终于由银泰中心开始,金融城板块终于有了第一个完全呈现的高品质生意与生活的平台。

第一CBD的10年守望
金融城板块终于迎来地标

成都向南的第一个战略坐标就是金融城板块,近十年发展已经令金融城板块已经由城市副中心蜕变成为城南新中心。可以说,金融城所有板块的项目价值首先都是基于金融城板块本身的,因为区位优势太突出。

不过,从价格方面看来,金融城起点虽高,走势也不错,但相对于其他板块都在土拍市场上高歌猛进带来的区域价格飞跃,金融城板块的土地从2013年至今一直断供。

最近成交的地块为2012年9月复地拿下的高新区裕民片区2宗地,共计约180亩,成交楼面地价2596元/平方米……但众所周知的是,金融城板块土地存量并不少,从当前土拍市场的表现来看,这意味着金融城土地放量的同时,正是板块价格再次提升的时候。(最新成都土拍情况,请参考今日土拍 |最高竞拍商业自持100% 楼市真没小房企什么事了!

然而,偌大一个金融城板块规划虽好,前景虽妙,但不是无懈可击的。这个拥有政府背书的诸多特色建筑的板块,在前10年的发展过程中竟然没有成长出一个堪称地标建筑的聚焦点。无论是著名的“花瓣”,还是其他,甚至包括未呈现全业态的银泰中心,空有一纸“特色建筑”的官方认证,却陷于金融城特色太多,导致没有特色的窘境。

何为地标建筑?

度娘表示,地标建筑除了外形具有创新性外,同时代言区域在当前发展水平下的生活方式,以及一种新思潮的体验。

而将此标准比照金融城板块的规划可见,金融城承载着成都当前及未来的商务发展最顶尖圈层及资源。而作为金融城板块的地标必须具备的业态形式必然包括:1、符合500强选址要求的超甲写字楼;2、匹配塔尖人群短途居住的顶奢酒店;3、针对一线城市及海外高管长居的顶配服务式公寓;4、拥有众多一线品牌的高端购物中心;5、匹配本土精英人群的顶级住宅产品。

逐一比照金融城的地标标准,银泰中心正好担当。完成最后一块拼图的银泰中心,同时也令成都最具价值的板块——金融城板块从此有了真正意义上的聚焦点。

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