今年4月17日，成都朗诗地产以楼面地价7100元/㎡拿下大庆路74号地块，所打造的朗诗西溪里项目将于12月中下旬开盘。在拿地后，我们就向朗诗抛出了两个问题，经过八个月的 “闭关修炼”后，这两个问题是否有答案？在这个不足30亩的地块上又将呈现什么样的项目？（稍早前的报道>>>成都朗诗：请继续发明房子）

拿地 朗诗并没占到便宜

要说朗诗西溪里这个项目，首先要从拿地开始说。按照朗诗第一个项目——绿色街区的去化情况来看，朗诗早在一年前就该拿地了，在经过了漫长的等待后，朗诗选择了大庆路地块，体量大小与绿色街区项目差不多，甚至还要更小一点点。

但是7100元/㎡的楼面地价在区域内并不便宜，对比地块周边两公里范围内成交地块的价格，除了天晖天祥广场的价格高于该地块外，其他地块均不超过7000元，就连今年5月开盘的银杏广场项目的楼面地价也只有6636元/㎡。

产品 绿色住宅能否叫好又叫座？

朗诗地产的特色是做绿色住宅、科技住宅，但是首个项目——绿色街区的市场接受度并不是很理想，从首次开盘至今已过去26个月，已取得预售证的房源整体去化率约为85%，与同板块内的观城、阳光100米娅中心等项目的销售情况相比，逊色几分。而且总量仅有八万方，消化周期已经要奔向第三个年头了，看来绿色建筑不是人人都买账的。

第二个项目是否会延续老路呢？我们从项目置业顾问处了解到，朗诗西溪里的科技性主要体现在新风系统和单向透明材质的玻璃上，其它方面没有更多的投入，这样做一来是为了控制产品价格，价格若超过区域均价太多则不利于销售；二来是“项目被三个公园包围，绿色生活的指标已经实现了，不需要再投入了”。显然，朗诗西溪里的产品设计已经做出了调整，不一味的追求高成本的科技住宅，而开始考虑平价跑量了——事实上，绿色街区获得的市场认可局限于少部分对绿色建筑有概念、有认知的客户或业内人士的“叫好”，朗诗地产在成都的战略发展也正需要一个“叫座”的新项目来为品牌加分。

在户型设计上，西溪里项目的主力产品面积段为52㎡—88㎡，这样也更容易实现跑量的预期。53㎡实得63㎡，69㎡实得81㎡，84㎡实得99㎡，赠送面积都在15%左右，60多平做两房，70多平做三房，80多平做四房，跟成都市场当下最受欢迎、走量情况最好的刚需小户产品差不多，西溪里的产品，显然更接成都的“地气”了。

据了解，咨询项目以及有购买意向的客群多为有小孩的家庭，这类家庭目前尚且难以承受总价较高的改善型房源，但又希望能占据好地段，所以西溪里项目60万—100万的入住门槛对这一类客群的吸引力极强——虽然面积小点，但周围配套全，而且交通便利。

再从地块自身条件来看，做成大户型，难！首先，项目总占地面积仅有23亩，总体量也只有5.8万方，做大户型难形成规模，项目的绿化、配套、设施都难以满足大户型的需求。而且虽然已对周边的道路的缺陷做出弥补，但周围的环境难以改变，紧挨着石人菜市，人多且杂，噪音污染等也会直接拉低项目品相。

补短 建桥修路提升舒适度

在拿地后，朗诗所面临的第二大难题就是：地块所处位置夹缝，连施工运料的车辆进出都很困难，而且周围环境杂乱，难以提高舒适度。经过八个月的思量后，朗诗给出一个解决方案：建桥、修路！

从项目位置来看，交通还算方便，附近有已开通的地铁2号线和正在修建的地铁4号线，从2号线白果林出口走到项目上大约需要10分钟，但是由于项目周边都是“羊肠”小路，所以车辆进出极为不便，大大降低了居住舒适度。为解决这个问题，朗诗出资在项目与金罗路之间，打造了一座跨线桥，建好之后将会使得项目与地铁2号线白果林站的距离仅有100米左右，车辆过往也比较方便。而且石人菜市与项目之间的道路，朗诗也会出资将道路拓宽为7米双车道。虽然地块先天条件不好，但这个弥补的方案还是可以为项目加分的。

竞品分析 价格战不可行

锐理数据平台监控显示，该项目周边两公里范围内近12个月在售的有银杏广场、西锦国际、浣花香、天晖天祥广场、鑫城府、锦城世家，其中西锦国际和锦城世家已是尾盘，浣花香的去化也超过七成，最大竞品就是银杏广场和鑫城府。

从地块周边的量价走势图可以看出，该区域已经六个月没有新增预售了，所以是时候补给了。但是与最大的竞品对比，朗诗西溪里在价格方面并不占优势，根据项目置业顾问的介绍，朗诗西溪里开盘价格应该在12000—14000元之间，已高于两个竞品项目。不过在产品面积段上朗诗可以找到利点，银杏广场和鑫城府目前的主打面积段是70—90㎡，70㎡以下的供应量较少，而朗诗西溪里的四个户型中70㎡以下的户型有两个，可以以此来吸引到一部分对总价比较敏感的购房客群。除此之外，朗诗西溪里和这两个竞品相比，低密度和高绿化也是其独得的优势。