2013年，蓝润因为拿地动作频频而备受关注，2014年刚刚开始，“蓝润元年”的说法又已经不绝于耳，好像不关注蓝润你都不好意思说自己是成都地产人了。在蓝润“开年抢收”攻势之下，我们更愿意摆几条花边新闻，帮助业内了解蓝润到底是个什么样的异类。

12月20日蓝润拿地前，有人猜中了竞得者，价格其实也猜中了

12月20日，成华区的两宗土地走上拍卖台，在拍卖开始前，在锐理的各个业内群里，我们发起了一场拍卖价格竞猜，最终，就职于青龙街办的刘先生给出的答案最接近最后的成交价格——楼面地价5900元/平方米（详见报道>>>12.20土拍:成华区连襟地登台 蓝润高价夺地），而且在竞猜时，这位刘先生还透露，最终的竞得者可能是蓝润。

如果就竞猜难度来讲，12月20日成华区两宗土地的最终成交价格的竞猜可能算是锐理业内群里举行过的多次竞猜中难度最大的一次，因为两宗主城区好地必然会引来众多房企的争夺。不同渠道得来的风声不一样，据了解，12月19日华宇地产成都公司负责土地投资拓展的某负责人称，公司对成华区两块相邻地块志在必得，甚至还请了某开发公司作为应价伙伴！另一边，拍卖进行过程中，国嘉地产某位营销负责人一直向我们打听拍卖现场的应价状况，并透露国嘉地产负责拿地的人员当时也正在参与该地块的竞拍举牌，其中几次跳价幅度较大的应价，他甚至以为就是国嘉的应价。来自当天土拍现场的信息是，参与成华区两宗地块竞拍报名的开发商达到了16家之多，第一宗地拍卖过程中，参与应价的开发商也在5家以上！

拍卖结束后，竞猜获奖的刘先生告诉我们，蓝润早已对这两宗地表示出必争的决心，并且地块的前期研判、地价测算甚至包括产品设计初步方案都已经完成，蓝润能够承受的地价极限，正是当天的成交价格，刘先生实际上在之前已经知悉蓝润对这两宗地块的竞价策略，虽然在业内群里参与竞猜时价格与最终成交价格有一点差距，但这个差距显然是他有意为之。

有了上述这一番背景交代，也就不难理解，为什么蓝润可以那么快，在1月初就开始在全城房地产媒体掀起“七盘联动”的营销造势。1月8日，蓝润地产某营销负责人透露，成华区两宗共计91.5亩的地块所呈现的项目，预计最快将在今年一季度推向市场！

当大家都在惊呼蓝润高价拿地的时候，少有人发现，蓝润在拿地之前做的那一系列准备工作，正是其打造刚需快销产品的保证，而在拿地之前就做完产品规划，拿地后马上就可以报建、施工进场这样的做法，也正是在成都本土有着丰富刚需产品开发经验的蓝光地产的“工作节奏”。当然，万科早年在广州市场进行的产品标准化之路，其前提也正是由于，在一个充分竞争的市场，土地研判、区域研究、客群定位、产品设计方案等一系列工作必须前置到拿地之前。近年我们所知的，越来越多的大开发商都在采用这样的模式进行规模化扩张，包括协信、海亮等跨区域发展的实力开发商，但我们此前尚不知道的是，那个来自达州的，刚刚进入成都不久的蓝润，也是踩着这样的节奏！

某知名“业内”撰文说“不争头条就不会死”，其实连蓝润怎么玩的都不清楚

不少媒体和大量的从事房地产开发的专业人士都觉得，以蓝润拿地的价格，无论如何算账，项目卖到最后都无利可图。最近，成都地产圈某知名人士撰文说房企“不争头条就不会死”，认为像蓝光、蓝润这样的开发商，项目开发得再快，资本滚雪球越滚越大但是却见不到利润。何出此言？在对项目进行投资利润率测算时，我们通常都会按照一定的比例来计算项目的融资成本。

决定融资成本高低的有两层因素，一是融资渠道，不同融资渠道，其给付的利率不一样；二是项目的开发进度和回款速度，开发周期越长，回款越慢，需要付出的融资成本自然会越高。按照行业内普遍的测算模型，往往会预设项目总投入的一定比例为融资，融资利率15%左右。而这样的算法对蓝润来说，完全没有意义。据蓝润方面透露，到2014年第一季度，蓝润在成都市场上7个项目同时运作，此外在广安、达州两地还有超过8000亩的土地储备，2013年蓝润还在兰州拿下了地块进行项目开发，多城市多盘同时运作，至今为止，蓝润还未进行过一分钱的融资，全部靠自有资金确保项目开发顺利进行。并且，2014年，蓝润预计在成都市场还将投入80-100亿元用于拿地！

对于某位知名人士的论断，蓝润一笑置之，“你看不懂就对了！”

自建销售团队，蓝润把代理机构干的事儿也干了

去年8月份，蓝润拿下青龙场地块后不久，我们曾拜访蓝润集团，并为大家带回了题为《蓝润：凶猛拿地为来年，明年业绩目标直指50亿》的报道，现在看来，这篇报道把蓝润的目标说得太低了点，2014年，蓝润已经做好准备要向百亿元俱乐部迈进了。在那篇“正襟危坐”的报道里，我们没办法提及拜访的当天，蓝润正在大规模地招聘销售人员，并且正在紧锣密鼓地进行销售人员培训。在采访蓝润集团副总裁刘昕先生时，我们多问了刘总一句关于销售模式方面的问题，刘总说，蓝润之所以要自建销售团队，是因为蓝润太了解代理机构怎么工作的了。

这位刘总，此前曾在中原地产从事过五年以上房地产代理的工作，他假设了一个比较“狗血”的剧情来说明为何蓝润要自建销售团队：公司某项目计划10日开盘，目标是要回款2000万，代理公司拍胸脯说保证完成任务，并且汇报了十分满意的前期蓄客状况，谁知开盘当天，来到项目现场的客户不及蓄客量的十分之一！罚款起作用吗？换代理公司起作用吗？开发商打的算盘可是一周后拿着这边厢开盘销售的回款去付那边厢新拿地块的土地款啊！

不难看出，蓝润自建销售团队是为了确保各项目的销售进度、回款速度完全可控，以确保资金快速回笼，并用于新的项目拓展。这么说似乎泄露了“天机”——1月份蓝润在成都7盘齐发，推出35亿元的货量，“首付一成”、“全系88折”、“直惠十万”等重磅促销方式到底是一张营销牌而已，还是真实的让利，有了上文的交代，相信大家自会有个靠谱的判断了。