文化产业一直被视为传统商业地产抗衡电商冲击，增加体验消费，转型升级，绝地重生的重要方向。然而，相比普通的商业地产开发而言，文化产业有着较高的“技术含量”。尽管前景无限，但是文化产业如何与传统商业嫁接，如何提升商业人气，如何促进地产物业增值，如何保持自身良性运转却一直是阻挡众多地产开发企业进军这一领域的鸿沟。

2013年，在上海淮海路核心商圈，一个文化商业地产项目横空出世，其独特的艺术氛围，新奇的购物体验，自然的休闲空间，瞬间引爆上海滩，成为无数文艺青年、小资白领、中产阶级追逐热捧的对象。开业至今，月均100万人次的客流量、每平米16元的日租金让无数地产业内人士惊叹，人们纷至沓来，只为探寻文化产业带动商业地产的玄机。

这个一鸣惊人的项目就叫上海K11购物艺术中心。

新世界百货的“前世之困”

正如上海K11购物艺术中心标志性艺术品《蝴蝶》所包含的寓意那样，一切美好的事物都需要经历一个痛苦挣扎、蜕变重生的过程，只有脱胎换骨之后，才能幻化成碟，惊艳世人。K11也经历过这样一个极其痛苦的“蝶变”。

今天的K11是由2002年修建竣工的新世界百货裙楼翻新改造而来。虽然仅仅只是10年的时光，但老旧的店面，单一的业态早就使得新世界百货在日新月异的淮海路商圈中黯然失色。随着巴黎春天和香港广场等一批新型高档购物中心的出现，新世界百货遭遇到了竞争对手的强势打压，昔日风光不在，人气和商气均被对手分流，利润空间一降再降。

K11购物艺术中心的“化茧成蝶”

面对重重困境，新世界百货的业主方（香港新世界发展集团）并没有“随波逐流”，而是选择“绝地反击”。新世界集团通过对淮海路商圈进行重新梳理和研究，将核心目标客群锁定为25岁到38岁之间的“三有”（有经济能力、有文化、有追求）人士，并根据他们受教育程度高，喜欢新鲜事物的特点来引导这部分人的消费行为，将香港K11文化产业的艺术空间及商业模式融入到新世界百货的翻新过程中。这种文化元素的注入不仅仅让新世界百货的翻新在形式上进行了全面的升级，而且在内容上有了一次质的飞跃。

2012年底翻新后的新世界百货已经完全脱胎换骨，一个全新的文化艺术型商业综合体——上海K11购物艺术中心从此“化茧成蝶，破壳而出”。改造后的K11不仅是大陆首个购物艺术中心，更是一间艺术乐园、环保体验中心、主题旅游景点和展示人文历史绝佳的时尚创意新地标。相比改造前的新世界百货，K11购物艺术中心的面积增加了一层，约1万㎡；租金也比翻新前上涨了10%—23%左右（详细商业数据请登录锐理地产网，下载相关资料）。人气、商气全面超越了原来的竞争对手，再一次成为淮海路，上海，乃至全国的商业地产标杆项目。

K11的“蝶变”

任何成功，都必有原因。上海K11购物艺术中心的巨大成就得益于改造过程中的三次“蝶变”。

蝶变一：注入“艺术”元素，让艺术氛围融入到商业空间的每一个角落。

在寸土寸金的的淮海路商圈，K11拿出了近3000平米的艺术交流、互动及展示空间，定期举行免费的艺术展览、艺术工作坊、艺术家沙龙等活动，从而构建起了一座艺术与普通大众互动的桥梁。而K11购物艺术中心最让人称道的要数新世界集团（下属K11艺术基金）斥资2000万精心选购的14组国内外知名当代艺术家的艺术作品。这些大师作品并没有被冷冰冰的陈列在玻璃盒子里或金属栏杆后，而是被鲜活的布置在K11各个楼层的公共空间之中，供人观赏和品玩。这种精心的布局，不仅拉近了艺术与普通大众的距离，还在“不经意间”引导着商业客流动线，让消费者在艺术发现之旅的过程中，不知不觉的被引导到购物中心的每一个角落。

除了真正的艺术品之外，K11所有的商品和店铺都散发着艺术的气息。在这里，K11要求每一个商铺都是一个艺术化的“概念店”，店铺的装修和商品的陈列都必须经过“艺术加工和处理”。统一的风格让商业与艺术不分彼此、融为一体。消费者游走于K11中，很难分清哪些是商品，哪些是艺术品。这种无处不在的艺术氛围其实才是K11商业布局的精妙所在！

K11要求每一个商铺都是一个艺术化的“概念店”，店铺的装修和商品的陈列都必须经过“艺术加工和处理”

蝶变二：注入“自然”元素，让人工模拟的自然环境成为闹市中的难得一见的一抹绿洲

在整个翻新过程中，K11购物艺术中心非常注重“自然”元素的运用和“生态环保”理念的传递。镂空的中庭，大面积垂直绿化墙，近300平方米的室内生态互动体验种植区，33米高空飞泻而下的人工水景瀑布，逼真的水流声、鸟叫声以及清新香气让人仿佛置身大自然之中，这种久违了的“生态环境”与周边高楼林立的都市建筑形成一种鲜明的对比，让人仿佛置身世外，流连忘返。舒适宜人的购物环境大大增加了消费者在K11的驻留的时间，这也为K11商业购物中心的成功运营打下了坚实的人气基础。

K11购物艺术中心非常注重“自然”元素的运用和“生态环保”理念的传递

蝶变三：注入“品牌”元素，让新奇的购物体验成为购物者难以抗拒的理由

除了BURBERRY、Chloé、DOLCE&GABBANA 、MaxMara、Vivienne Westwood这样的国际一线知名品牌外，K11还重点引进了大量独有品类，整个购物艺术中心内20%以上的品牌都是首次进入中国，或第一次在上海设店的。这些具有特色商品和文化理念的独有品牌不仅能为看腻了各种快销商品的消费者带来新奇独特的购物体验，让K11避免当前中国购物中心“千店一面”的同质化竞争的恶果，还能通过独有商家品类来避开网络电商的冲击，形成一个购物者不得不去、难以抗拒的消费目的地。

K11内20%以上的品牌都是首次进入中国 避免了当前中国购物中心“千店一面”的同质化竞争恶果

解读K11背后的商业图谋

然而，琳琅满目的业态和精美的艺术品，难道就是K11成功的本质吗？

答案当然是否定的！

商业需要持续的运营，文化需要不断的创新。在K11“艺术.人文.自然”价值背后，隐藏一套文化产业与商业相互促进，可持续发展的商业模式及生态链条。

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