4月23日，城东槐树店明达玻璃地块走上土地拍卖台，整整三十分钟，业界目击了两支中超冠亚军豪门——广州恒大、山东鲁能的巅峰对决，最终势在必得的81号举拍者鲁能以天价9350元/平方米的楼面地价、高达25.86亿元的总价将大幕定格。“从足球到楼市，缠绵纠结爱恨交织的两家大牌，联手演出了成都楼市有史以来最大的癫狂桥段……”一槌定音之后，有业内人如是评价道，虽略显尖刻，倒也值得细品。

颠沛破局 鲁能的几番反侧

在土地拍卖场上，有一类企业在高价举牌拿地之后睥睨天下，却难免让旁人发出：“原来这家也做地产！”的感慨，如当年一掷千金落子攀成钢的矿业大佬伊泰，亦如悠忽间杀奔新都的五粮液同泰。不过，鲁能此次兵进槐树店虽与前两者形似，却又有质的不同。

作为能源企业，鲁能地产的发展可谓一波三折。尽管早在23年前，鲁能就已进入地产行业，但鲁能的项目、地块大多分散在各个子公司中，极大地制约了鲁能地产的开发能力，这也是鲁能集团虽然拥有巨量土地储备，但开发及销售的面积却少之又少，在业界的声名也不够响的主要原因。

2006年5月，作为国家电力系统的鲁能开始了一系列股权转让，在此期间鲁能的私有化备受市场的质疑，鲁能地产业也曾受到波及，2007年5月鲁能置业被迫将青岛鲁能领秀城出售给青岛海信地产，北京、厦门、海南等地的项目也均有出售计划。此后，鲁能的地产发展方向一直模糊，直到2011年3月才获得国资委地产通行证，这也是鲁能地产业务借以跻身一线地产商行列的通行证。但对于鲁能集团而言，接下来要面对的问题更加复杂。

2012年10月，坊间盛传鲁能地产业务收缩，央企保利将收购山东鲁能地产建面近2000万平方米的全部土地储备，货值近200亿元，一时间市场哗然，但保利方面随后出面澄清并无此事。

重启地产整合 图谋整体上市

在经历了多方战略摇摆之后，时至当下，鲁能又再度拾起能源、地产多头发展的大旗。4月4日，鲁能集团内部人士在接受媒体电访时表示：“鲁能地产未来主要的方向是发展住宅和持有型物业。”

4月3日，鲁能旗下上市平台广宇发展董事会秘书韩玉卫在接受采访时表示，鲁能目前正在进行所有地产业务整合重组工作，正式在国资委备案。接下来，等待国资委对重组方案的批复，包括国土核查等。韩玉卫透露，鲁能集团目前将符合条件的地产资产注入到上市公司，如果重组成功，将对整个国内房地产业发展乃至版图重构产生重大影响。

“广宇发展主要做住宅，我们的目标是发展成国内一流的上市公司。”韩玉卫说。20天后，鲁能落注成都城东。

保本赚吆喝？鲁能的溢价逻辑

早在2000年，鲁能即以市政工程、房地产开发为支点介入四川宜宾的经济技术开发区6.08平方公里的城市开发建设。可直到14年之后，才姗姗迟来进入成都市场，用专业人士的眼光来看，鲁能已经“至少错过了三轮房地产开发机遇。”

鲁能当日天价拿地之后，锐理地产网对该地块进行了测算，以目前成都楼市常规清水房的营建模式和税费标准计算，开发成本需要大约3700元/平方米，只多不少。该地块后期如果按照地块的设定指标套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上。加上9350元/平方米成交楼面价，总体成本在13400元/平方米左右，要想实现盈利未来产品入市价格最低应该为15000元/平方米。这与目前周边项目平均9000元/平方米销售价格，相去甚远。

对于该地块未来的发展，众多人士均建议走精装路线，以创意打造有竞争力的特色产品。同时建议鲁能应该合理布局全局，持续开发、深耕成都，以多个项目之间的相互平衡利润点，在总盘口上减轻单个项目因高地价而带来的副作用。

遥控落槌 考验还在未来

拍卖落槌当天，与鲁能地块相邻的隆鑫九熙广场项目打出了“再不买，犯傻！”的广告。但在成交落定近一个月之后，锐理数据显示，槐树店周边的楼盘仍没有上涨的趋势。业内人士普遍认为，虽然土地市场历来被视为楼市行情走强的说辞和题材，但地王成交与板块价格上涨，并无立竿见影的逻辑关联。毕竟，看过楼市的几轮潮涨潮落之后，现在刚需一族也学精了。

也正是在拍卖尘埃落定之后，鲁能迅速被“恍然大悟”的成都各代理机构、媒体判定为“土豪”，并马上疯狂搜寻其成都公司负责人电话，力图第一时间掘到第一桶金，可是全都一无所获。奥秘何在？笔者近日联系到鲁能山东总部一位负责拓展的高层得知，鲁能方面目前在得知拿地后也比较意外，因为此次拍地是由宜宾鲁能委托一家投资公司”遥控“完成，成都的开发团队还在总部组建过程中，月内将“空投”到成都。届时，考验这个团队的重重艰险才刚刚开始。

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                 鲁能抢下明达玻璃厂地块 楼面地价9350元/㎡！