从今年前五个月成都别墅市场的成交量来看，上半年别墅市场非常惨淡，与2013年同期相比成交面积锐减50%以上。那么，即将进入“下半场”的成都别墅市场，又会有怎样的表现？板块价格战、降价走量、成交产品结构继续变化、部分集中备案拉高单月成绩，这些状况或将在下半年出现。

别墅市场连续下滑四年 2014年仍将低位盘整

锐理数据监控平台监控数据显示，2011年至2014年，成都别墅市场成交量呈连年下挫的走势，2010年别墅市场成交量为近五年的最高峰，包含花园洋房在内，大成都范围内累计备案成交别墅物业199.5万平方米。而2011年-2013年的备案成交面积分别为141.2万平方米、118.4万平方米、108万平方米，下滑幅度最厉害的2011年成交量同比下跌近3成。而2014年的前五个月，成都别墅市场累计备案成交面积仅29.1万平方米（含花园洋房），仅相当于2013年全年备案成交面积的27%。

2010年-2014年5月大成都范围内别墅备案成交面积对比柱状图（含花园洋房）

从近五年成都别墅市场的成交面积柱状图可以看到，2012年至今，成都别墅市场进入盘整期，2014年受宏观经济环境和政策不明确的影响，整个市场观望情绪都较为浓厚，别墅市场同样不例外。2014年，成都别墅市场仍将低位盘整，下半年出现市场全面爆发的可能性不大。

顶级别墅悄然走量 主城区别墅平稳去化

2013年-2014年5月成都别墅市场备案成交面积按月分维度统计曲线图（不含花园洋房）

单从数据上看，2014年前五个月，成都别墅市场成交量同比2013年下挫超过50%，但如果细看2013年每个月的成交面积走势，可以发现，在并非别墅销售旺季的3、4月份，连续两个月的备案成交量都超过了旺季7月份的备案成交量，这一“异常”表现，来自多个项目的集中备案。其中不乏牧马山蔚蓝卡地亚、中信云栖谷、建发浅水湾、麓湖生态城等顶级别墅项目。在锐理地产网2013年7月初发布的别墅市场半年分析榜单中，曾将市场表现总结为“高端称雄”，500万级以上的顶级别墅成为了贡献成交量的主力，这种情况在今年的前五个月仍有表现，如麓湖、华侨城等项目的热销，只不过由于备案数据的滞后性，这些顶级别墅项目的单月高成交对整体成交量的贡献还未能在数据中体现。因此可以预见，在6月份及今年下半年，顶级别墅物业的集中备案从而拉高单月别墅备案成交面积、别墅成交套均面积的情况仍会表现出来。

从2013年和2014年的别墅月度成交走势图中还可以看到，近郊别墅成交构成了别墅市场的成交主力，而主城区别墅的月成交量基本保持在1万平方米以下的水平，且波动也较小。由于总体供应量少，2014年主城区别墅的走量情况仍将维持2013年的趋势，低位平稳去化，受市场淡、旺季的影响很小。

牧马山价格战或再度上演

作为成都别墅市场最重要的两个板块，牧马山和青城山两大板块的表现，将直接影响别墅市场的整体走势。但青城山板块度假型别墅物业由于数年前的集中开工建设，导致低面积段、低总价段的别墅产品大量爆发，近几年均处于艰难地消化存量的周期中，在大环境发生变化的情况下，青城山板块对成都别墅市场的影响越来越小。牧马山板块在进入别墅销售旺季时则表现得异常活跃，随着板块内推新的项目的营销攻势拉开，其它项目迅速反应，借势以价格为主诉求的营销动作密集轰炸市场，价格战成为近三年以来该板块在别墅销售旺季最鲜明的特征。

借助华新国际•山予峰前期的一波“15分钟赢15万”的事件营销，牧马山与成都主城区高端生活圈的时间距离被定义在15-20分钟，这或将成为今年牧马山板块进入别墅销售旺季的首个重要动作，各项目的推盘动作将陆续展开。从往年的情况来看，牧马山板块参与价格战的“常客”是金科廊桥水乡、三盛翡俪山、华新国际•锦绣尚郡，今年加入价格战队伍的或会继续增多，牧山鹭岛、蓝泊湾等项目或参与其中。在往年的价格战中，华新国际•锦绣尚郡的参与方式较为特别，新推房源不多，且所推房源在产品或景观资源上还颇具亮点，加上适当幅度的价格优惠，走量情况较好。今年华新国际•山予峰所推出的全新山顶联排房源，同样在资源占有上具备足够亮点，或成为吸引买家关注的焦点。

另一方面，牧马山的顶级别墅物业仍有望在今年的别墅旺季交出亮眼成绩单，从而提升牧马山板块的整体销售成绩，牧马山板块作为成都别墅第一板块的地位暂难撼动。

部分度假型别墅物业降价求走量

从2013年青城山板块约50%的成交量下滑，到2014年前5个月青城山板块的成交不足百套，青城山板块的度假型别墅物业滞销情况仍在加重。随着别墅销售旺季的到来，不排除青城山板块部分度假型别墅物业降价走量的情况，尤其已现房、准现房呈现多时的项目，迫于资金压力，降价促销成为最可靠的选择，蓝光新项目的入市，更是可能成为青城山板块别墅市场的搅局者。