导语：不论是“总价地王”、“楼面地价地王”还是“溢价率地王”，长沙地王每年都在改旗易帜。地王项目的不断亮相，也已经成为长沙楼市的重要看点。

不过，随着市场的进一步分化和震荡，企业高价拿地的步伐在进入2014年后明显放缓，长沙“地王”井喷的时代似乎在不可避免的走向终结。然而，多年以后，我们若去回顾长沙房地产的发展乃至整个城市的生长与变迁，“地王时代”的影响必将在其间烙下深刻的印记。

相关阅读：这些年 我们追过的长沙地王（上篇）

保利南湖·核心稀缺等于高单价

2009年，湖南保利以12.4388亿元拍下南湖地块，单价为1033.23万元/亩，成为入主南湖新城的首家大型央企，同时也刷新了当年的成交单价新高。

保利入驻南湖新城，看中的就是其不可复制的环境和交通资源。这片土地承载了老长沙的美好记忆，依靠湘江，有杜甫江阁、文津渡、四羊方尊广场等一系列历史文化景点，刚刚通车的过江隧道也增加了片区交通便利性。从今日来看,或许南湖的土地每一项指标都不是最突出，但在2009年二环内的土地，环境、交通、配套成熟度等综合指标难有匹敌者。保利细细算过这一笔账，即便是顶着地王的成本，也不愁市场出路。

今天的南湖片区，已经初具规划之初的新城雏形。碧沙湖边高端江景豪宅保利、外国等林立，也不缺乏蓝湾国际这般写字楼，酒店、超市等综合配套渐次丰富；湘江风光带沿线绿化和各类设施完善，已成为居民的首选休闲场所；道路四通八达，天桥飞架，车水马龙……

南湖成为2009年的土地明星并不让人意外，而已经步入长沙繁华地区的片区现状也印证了这一点。笔者在此大胆预测，此区域在保利南湖的撬动效应下，此地极有可能成为长沙南城最宜居、便捷的片区。

绿地溁湾镇·地王就是高预期

2014年3月27日，溁湾镇银盆南路以西、溁湾路两厢被道路分割为三段的地块，最终被绿地以楼面价为6837.21元/平的价格拿下，成为截至目前为止的长沙楼面价地王。

溁湾镇为什么会诞生地王？这恐怕不是重点。绿地相中轨投集团的这块好地由来以久，为了顺利出让，双方历经了多次谈判。对旷日持久的谈判过程，业内的人看得明白，溁湾镇的地界诞生地王只是时间问题。

重点是，向来以打造超高层地标建筑为追求的绿地，此番不惜血本拿下溁湾镇限高45米的地王，难道不是与其之前的定位背道而驰？

其实绿地的想法很简单——借助地铁、河西商业发展需求的优势，打造足以和五一商圈媲美的河西商业新中心。对于商业购物中心而言，高度不是必要条件，市场需求以及后期的运营才是。目前溁湾镇所在的河西，除银盆岭商圈等有一定规模外，大多属于小型商业区域，规模小、规划混乱是制约其发展的主要因素。绿地的进驻也是冲着这个市场空白而来。

溁湾镇背靠岳麓山脉末端，面临湘江，即便放眼全国，也很难找到一处项目，既在城市中心，又被山江河湖环绕。从这个层面来说，溁湾镇的环境注定了高度不是其核心的表现形式，其广度和深度才是亮点，。未来的溁湾镇，可能形成一个新的长沙符号，使之与的岳麓山的文脉相呼应，与河东的五一商圈相媲美。

五一路、橘子洲与溁湾镇、岳麓山，长沙的精华，都在这一条中轴线上，恰与地铁线路重合。无论是长沙人休闲度假，还是外地人来长沙游览观光，一定绕不开五一路岳麓山橘子洲。现在，这三者中间的溁湾镇，还缺少一个亮眼的地标。这就是未来绿地在此的使命。

火车北站·区域转型的价值突破

在溁湾镇之前，长沙“单价地王”的宝座，由老火车北站占据着。2012年12月，湖南盛世金融城置业有限公司以总价9.37亿元摘得原老火车北站临芙蓉中路商业用地，溢价率30%，折合楼面价约5421.24元/平方米。以其3252.74万/亩地价计算，刷新了当时的长沙土地单价。

从交通枢纽到地价之王，火车北站土地价值的转变可谓巨大。它的转变过程是清晰可见的——直至上世纪八十年代，这里还是长沙的城北边界。随着城市的发展特别是北二环的修建，环线内的北站渐成繁华之地。由于地块与长沙老金融街共享芙蓉中路，经济活力日趋增强，商务环境的优势开始体现。最终，长沙金融生态区的一纸规划，让火车北站的发展方向正式落定。

金融中心出“地王”，实在是合情合理。《布局芙蓉路 三大盘放量商务央区》中曾有介绍：该区出让的地块以小块开发为主，沿着长沙城区主干道两侧分布，呈现多中心的趋势。整个片区划分出不同的金融功能区，相同功能区内企业同质性高，呈抱团态势。这主要是因为，金融生态区的基础原是长沙的金融街，本就具有同质企业自发聚集的特性，规划后的金融生态区划，延续了这一特点。

这样的特点，在“据道为王”理念盛行的商业地产大环境下，仍将驱使众多实力开发商对类似区域趋之若鹜。溁湾镇和火车北站的例子也告诉我们，不论楼市整体形势如何，主城区干道的商业性质用地，永远是拍出高单价地块的温床。