成都土地市场在经历了9月的低谷期后，10月似乎并不急于开门迎客，索性“休假”半个月，因此，10月15日才迎来本月的首场拍卖。

从成都市国土局公告可以看出，近一周内，将有一波“回锅肉”地块登场。按照之前的经验，二次登台地块或会降价寻主，或会保价坚挺，本月的“回锅肉”地块将选择哪种方式登场呢？成交的概率又有多高？

本月“回锅肉”地块一览（点击图片查看大图）

降价派：占比20%

代表地块：成华区新客站片区金马河路和龙泉山路交叉处地块

据统计，今年成都土地市场上的“回锅肉”地块共计10宗，其中选择降价登台的地块有4宗，包括成都玉屏房地产拿下的天府新区秦皇寺中央商务区江苏路东侧、安徽路南侧地块，成都天府新区投资集团拿下的天府新区万安镇石桥村一、二、三、四组地块，成都太华置业拿下的天府新区华阳街道办事处一心村三组，二江寺村一、二、五、六组地块，以及恒大拿下的青羊区苏坡街道万家湾社区4、5组界内地块。

其中，万家湾地块的降幅最大，首次登台1600万元/亩的高价令人咋舌，导致报名人数不足而流拍，二次登台起拍价下降至1320万元/亩，引来了蓝光、新鸥鹏、中粮、恒大、蓝润等房企报名，最终恒大以1617.6万元/亩的价格成功拿下该宗地，宣布进入主城区。虽然成交总价比首次亮相的起拍总价略高，但是对于开发商来说，降价后的地块可以承受一定的溢价空间，风险相对降低。

与该地块情况相同的还有成都太华置业拿下的天府新区华阳街道办事处一心村三组，二江寺村一、二、五、六组地块，在华府地价虚高，板块消化并不理想的情况下，该地块喊出了552万元/亩的高价，遭受冷遇一点也不意外。一个月后，该地块以400万元/亩的价格再登台，诚意十足，最终以溢价17.5%成交。

在本次登台的“回锅肉”地块中，仅有23.28亩的成华区新客站地块选择降价，占所有地块的20%。此前，地块所在区域内商业用地成交价最高的是剑恒投资拿下的迎晖路以南地块，成交单价为439.6万元/亩，还不足新客站地块起拍价的二分之一，高价同样使得该地块无人问津，7个月后再登台，这宗大型商业体旁的高架环绕小商业地块每亩地价下降100万元，按照之前的经验，降价的地块都能顺利成交，该地块的降价能否引来开发商垂青？请关注10月15日土地拍卖直播。更多详情点击：新客站商业小地块来势凶猛 谁敢下口？

保价派：占比80%

代表地块：锦江区三圣乡花果村2、4组地块

在“回锅肉”地块中，锦江区三圣乡花果村2、4组地块、双流县东升街道花园社区8组地块、崇州市崇阳镇长城路北侧世纪大道西侧地块、蒲江县鹤山镇清江大道地块选择保价登台,占比80%。

但是根据今年前9个月的情况来看，保价派“回锅肉”地块的结果并不是很理想，双流县彭镇光荣社区集体及3、4、5组地块和双流县东升街道双巷村2、5组两次流拍、成华区川棉厂生活区A、B地块、郫县红光镇社区集体二次登台提前因故终止，只有都江堰市幸福镇永丰村在第三次登台才成功寻主。

此前锐理数据调研员对锦江区三圣乡花果村2、4组地块做过看地测算，当时测算模型得出的价格为5000元/㎡之内有利可图。（点击查看：川师附近小地块 楼面地价不破5000有得赚）西南财经大学经济学院副教授刘璐也用他的“LRT法”对该地块进行了价格预估，给出的评估价为1500万/亩（合楼面价：5625元/平米），他认为，在行情好的时候本地估值可达1900万/亩（合楼面价：7125元/平米）另一宗双流县东升街道花园社区8组地块，刘璐给出的评估价为550万/亩（合楼面价：2750元/平米，行情好的时候本地块的估值可达650万/亩（合楼面价：3250元/平米），最终成交价格会是多少？保价派的成绩是否能优于降价派呢？10月15日和10月21日土地拍卖给你答案！

联系刘璐：新浪微博@学者刘璐；微信公众订阅号liulu_cd；QQ：1851674139