导语：8年时间，110户搬迁企业，跨青岛市北李沧两区，13904亩腾退土地……始于2008年的青岛老城区企业搬迁计划即将进入第七个年头。据统计，截至2014年8月，已经有100户企业启动搬迁，5426亩原址土地进行拍卖，随着青岛城市的发展，老城区的企业搬迁土地已经成为青岛城区商住用地供应的主力。在2014年，仅市北区就已经有11宗老城区企业搬迁地块上市，占市北区商住用地供应量的七成以上。根据青岛市土地储备整理中心的公告，今年又有5家老城区企业搬迁地块入储，并将在2015年进入土地招拍挂市场。

对于意图在青岛主城区发展的开发商来说，地段好、配套全、开发潜力大的老城区企业搬迁地块是绝对不容错过的拿地目标。锐理地产网观察员将实地走访青岛2014年已办理入储并即将上市的老城区企业搬迁地块，为开发商拿地打一打前站。         

青岛2014年已办理入储并即将上市的老城区企业搬迁地块一览

2014年7月29日，青岛市市北区人民政府正式发布瑞昌路、杭州路、四流南路、金华路围合片区控规管理单元调整（草案），按照规划，片区内除了青岛17中和青岛公安消防医院之外，青岛专汽厂、建华实业公司、葡萄酒厂、中油通用机械等四大老企业，以及长青窗帘市场、灯具市场等现有零售商业将全部拆除，腾出地块进行整体规划，变更为商住混合用地，规划建设住宅、商业、公共服务设施及城市绿地等。

在10月份青岛市土地储备整理中心发布的公告中，青岛专汽厂地块（重汽集团瑞昌路地块）已经在2014年完成了土地入储申请，有望成为片区内的首宗上市土地。

老四方地块 优劣势明显

青岛专汽厂地块已经完成土地平整

根据青岛市北区招商网的公示，专汽厂地块位于市北区瑞昌路141号，占地面积8.6万平方米，约合130亩，容积率3.5，商住比15%，总规划建筑面积21万平方米，拟建设集办公、酒店、商住等功能于一体的城市综合体，项目总投资10亿元。

该地块三面临路，东至杭州路，南至瑞昌路，西至金华路，北面是尚未拆迁的灯具市场和窗帘市场。该地块早已完成土地平整，目前已经是净地，可以进行施工。

青岛专汽厂地块四至

从地段上看，专汽厂地块位置优越，地处老四方成熟的生活区域，周边有多条城市主干道，如金华路、杭州路、瑞昌路、四流南路、人民路等，交通通达性好，最值得一提的是老城区公交站点众多，出入极其方便。而且地块北边距离水清沟商圈约1.5公里，南边距离海云庵商圈和人民路商圈约1公里，生活配套和商业配套比较完善。周边2公里范围内分布有湖岛小学、嘉定路小学、青岛四十中、青岛十七中、青岛四十四中等多所学校，教育配套丰富，尤其是地块北边紧邻青岛十七中，未来开发可主打“学区”牌。

专汽厂地块地处老城区，拥有地段优越、交通便利、配套完善的优势，其劣势也显而易见——周边多为老式居民区和厂房，环境脏乱差，存在道路拥堵、噪音等问题，居住舒适性有待提高。

地王为邻 压力山大

青岛专汽厂地块区位图

专汽厂地块位于老四方成熟居住区，周边的居住氛围浓厚，早已入住的小区有兴隆花园，杭州花园，保利百合花园等，新建楼盘也不断涌现，目前在售的楼盘有中海临安府、国隆幸福城、海信湖岛世家、秀兰禧悦都、常青藤、正商红枫谷等。

从板块划分上来看，专汽厂地块位于北岭-孤山板块，目前板块内的商品房售价在1.2万元/㎡左右，按照2014年的去化速度，目前板块内商品住宅的去化周期为31个月，去化压力较大。

值得一提的是，专汽厂地块与今年上半年的青岛总价“地王”秀兰禧悦都项目（瑞安路20号、22号）相隔不过百米。河北秀兰集团在今年2月份以楼面地价6070元/㎡，超过12亿元的总价竞得瑞安路20号、22号地块，该地块同样是老城区企业搬迁地块，原为青岛制钉厂和自行车厂。不过受制于今年惨淡的房地产市场行情，秀兰禧悦都不得不在下半年打出均价8500元/㎡的“赔本价”入市。

“地王”邻居的悲惨遭遇，肯定会让专汽厂地块“压力山大”。2014年的房地产市场依然不见好转，开发商缺乏上半年那样的拿地勇气，不久前就有同为老城区企业搬迁地块的海岸路22号乙（原国棉二厂）地块因价格过高而流拍的例子。专汽厂地块能以怎样的价位入市？拍卖能否顺利成交？最终的土地价格能达到多少？我们拭目以待。

 >>>青岛老城区企业搬迁地块探访系列：

青岛专汽厂地块：地王为邻 压力山大——青岛老城区企业搬迁地块探访系列（二）

 青岛琴牌乳业厂地块：梅开四度或仍难逃流拍厄运—— 青岛老城区企业搬迁地块探访系列（三）