导语：8年时间，110户搬迁企业，跨青岛市北李沧两区，13904亩腾退土地……始于2008年的青岛老城区企业搬迁计划即将进入第七个年头。据统计，截至2014年8月，已经有100户企业启动搬迁，5426亩原址土地进行拍卖，随着青岛城市的发展，老城区的企业搬迁土地已经成为青岛城区商住用地供应的主力。在2014年，仅市北区就已经有11宗老城区企业搬迁地块上市，占市北区商住用地供应量的七成以上。根据青岛市土地储备整理中心的公告，今年又有5家老城区企业搬迁地块入储，并将在2015年进入土地招拍挂市场。

对于意图在青岛主城区发展的开发商来说，地段好、配套全、开发潜力大的老城区企业搬迁地块是绝对不容错过的拿地目标。锐理地产网观察员将实地走访青岛2014年已办理入储并即将上市的老城区企业搬迁地块，为开发商拿地打一打前站。

青岛市2014年已办理入储并即将上市的老城区搬迁地块一览

说到青岛老城区企业搬迁地块，就不得不提青岛海晶化工厂，这家位于四流南路的老企业在2013年就已经完成了土地拆迁整理，腾出40万㎡土地，合600亩，是一块名副其实的“巨无霸”地块。拆迁完成一年之后，海晶化工厂地块仍未有明确的规划方案和上市时间表，但有消息表示该地块在今年9月份已经交付市土地储备整理中心，相信在明年很有可能出现在土地招拍挂市场。

海晶化工厂搬迁地块已完成拆迁平整

600亩的大蛋糕

海晶化工地块属于老四方，地块四面临路，南至开封路，西至开封支路，北至唐河路，东至四流南路，土地面积600亩，在去年10月份就已完成土地拆迁整理，现已是净地。

海晶化工600亩的土地，如果以整体出让的话，将是自2011年以来青岛主城区出让的面积最大的一宗商住用地。按照青岛最新调整的基准地价，海晶化工地块属于6级地，住宅用地的基准楼面地价为2200元/㎡，商服用地的基准楼面地价为1900元/㎡。目前该地块的容积率和商住比尚未确定，但我们参照近两年来周边已出让的老城区搬迁地块指标，该地块容积率应该在3左右，商业比例20%左右，该地块的起始楼面地价或将超过3500元/㎡，若以此计算，海晶化工地块的总价将超过42亿元；即使以保守价格3000元/㎡计算，该地块的总价也将超过36亿元。

海晶化工地块四至

从位置上看，海晶化工地块地段优越，交通便利，周边配套完善。地块北边和西边是工厂，临近铁路和环湾大道，距离欢乐滨海城约1公里。地块东边和南边是成熟的居住区，临近四流南路、洛阳路、郑州路等道路，交通通达性好，临近胜利桥公交枢纽站，有近30路公交车可以通达全城，而且四流南路正是规划中的地铁1号线站点，未来可享受到轨道交通的便利。

地块北距青岛科技大学约1公里，南距水清沟商圈约1公里，紧靠青岛中心医院，周边分布有四流南路二小、洛阳路一小、青岛21中、青岛41中等多所学校，完善的商业、教育、医疗配套为地块加分不少。

作为老城区企业搬迁地块，海晶化工地块在享受老城区的配套便利的同时也面临着老城区共有的不利条件——地块北边和西边是铁路和工厂，环境问题堪忧；东边是老式居民区，南边与青岛粮油批发市场一路相隔，存在着道路拥挤、噪音污染等问题；而且地块周边缺乏大型商业。

未来三年或将难逢敌手

海晶化工地块区位图

海晶化工地块600亩的土地有可能将整体出让，也有可能会被分割成多宗地出让。虽然具体的规划和出让指标尚未确定，但根据政策规定和之前的新闻报道，整个地块肯定会有商业、住宅和保障房三部分，也可能会有幼儿园、社区活动中心等配套设施。

其中海晶化工地块靠近四流南路的部分很可能会是以商业为主，这块区域临近四流南路和规划中的地铁1号线，具有开发城市综合体的条件，若开发大型商业，将填补周边缺乏大型商业的空白；地块其余部分将以住宅为主，也会有部分土地成为划拨保障房用地。

不论海晶化工地块最终以何种方式、多少价格出让，仅从目前周边的市场环境来看，该地块未来发展极具“钱景”。在地块周边两公里范围内，除欢乐滨海城板块外，目前只有鸿泰锦园和北大资源博雅华府两个新建楼盘，而鸿泰锦园也已经是尾盘项目。欢乐滨海城板块虽然与地块临近，但与之相隔铁路线和环湾大道，不论是区位还是周边配套上，海晶化工地块都具有绝对优势。

目前海晶化工地块周边房价已达万元以上，但基本没有新增楼盘，除距离1.5公里之外的北大资源博雅华府外，可以说在未来的三年时间里或将难逢敌手，这对于想在主城区拓展的开发商来说，是一个拿地的良机。

>>>青岛老城区企业搬迁地块探访系列：

青岛专汽厂地块：地王为邻 压力山大——青岛老城区企业搬迁地块探访系列（一）

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