导语：8年时间，110户搬迁企业，跨青岛市北李沧两区，13904亩腾退土地……始于2008年的青岛老城区企业搬迁计划即将进入第七个年头。据统计，截至2014年8月，已经有100户企业启动搬迁，5426亩原址土地进行拍卖，随着青岛城市的发展，老城区的企业搬迁土地已经成为青岛城区商住用地供应的主力。在2014年，仅市北区就已经有11宗老城区企业搬迁地块上市，占市北区商住用地供应量的七成以上。根据青岛市土地储备整理中心的公告，今年又有5家老城区企业搬迁地块入储，并将在2015年进入土地招拍挂市场。

对于意图在青岛主城区发展的开发商来说，地段好、配套全、开发潜力大的老城区企业搬迁地块是绝对不容错过的拿地目标。锐理地产网观察员将实地走访青岛2014年已办理入储并即将上市的老城区企业搬迁地块，为开发商拿地打一打前站。

11月29日，青岛市国土资源和房屋管理局发布拍卖公告，两宗位于主城区的商住用地将入市拍卖，其中就包括一宗老城区企业搬迁地块——位于李沧区黑龙江路617号的原青岛琴牌乳业厂地块。有意思的是，这已经是这宗地第四次走上拍卖台了，曾经三次流拍，这次能顺利找到下家吗？

黑龙江路617号原琴牌乳业厂地块第四次上拍卖台

梅开四度 自降身价

在青岛市土地储备整理中心2014年的计划中，黑龙江路617号琴牌乳业厂地块是要在今年完成出让的，不过在1月24日进行拍卖时因无人竞价而流拍。该地块在2012年和2013年的时候也曾进行拍卖过，但两次都遭遇流拍，因此，本次已经是这块地第四次上拍卖台了，这在青岛土地市场上实属罕见。

琴牌乳业厂地块可谓是一块“非典型”的老城区企业搬迁地块——既不位于市北老四方，也不位于李沧老沧口，而是位于曾经的城中村李村板块。根据拍卖公告，该地块的土地面积15364.6㎡，约合23亩，西临黑龙江路，东临金液泉路，北边是南庄小区，南边紧靠李沧区政府，距离李村商圈核心区约1公里距离。地块位于地铁2号线和3号线的中间，距离两条地铁线都不到500米，地段条件十分优越。

黑龙江路617号琴牌乳业厂地块区位

曾三次流拍，让琴牌乳业厂地块在“梅开四度”的时候也不得不再次自降身价，从2012年、2013年的4034元/㎡的起始楼面地价，降至2014年初的起始楼面地价3620元/㎡，此次再上拍卖台，起始楼面地价已经降至3615元/㎡，三年时间里，起拍价每平米降了419元。

卖不出去是有原因的

地段优越，交通便利，周边配套齐全，地价也是一降再降，琴牌乳业厂地块为什么会连续三次流拍呢？

与之前三次的出让指标相比，本次琴牌乳业厂地块除价格下调外，其余出让指标均保持不变：出让土地面积15364.6㎡，规划建筑面积30729.2㎡，土地用途为商业。

琴牌乳业厂地块周边环境

锐理观察员实地看地发现，以该地块的实际条件，若进行住宅开发的话颇具开发价值，但进行商业开发的话难有出路。琴牌乳业厂地块虽然两面临路（西临黑龙江路，东临金液泉路），但金液泉路并不是主干道，而且地块地势较高，与黑龙江路之间有数米的高差，严格说来地块西并不临黑龙江路，若开发商业，这是一大不利因素。

地块位于李村核心区，距离李村商圈约1公里距离，如果开发商业的话，将面临李村商圈巨大的竞争压力。琴牌乳业厂地块虽然紧靠中海国际社区、福临万家、南庄小区等大型居住社区，拥有众多的消费客群，但该住宅区域距离李村商圈更近，且交通十分便利，区域内的居民更习惯到李沧商圈进行购物消费；该地块的规划建筑面积仅3万多方，体量不大，较难吸引到有实力的、有品牌影响力的开发商进行操盘。

作为一块不适合开发商业的商业用地，琴牌乳业厂地块卖不出去也是因为以上种种原因造成，此次再上拍卖台是否能摆脱流拍的命运？敬请期待锐理地产网的跟踪报道 。

>>>青岛老城区企业搬迁地块探访系列：

 青岛专汽厂地块：地王为邻 压力山大——青岛老城区企业搬迁地块探访系列（一）

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