5月22日，成都市国土局将以拍卖方式出让高新区大源组团西片区（桂溪街道办事处大源村1组、铜牌村4组）一组连襟地，总出让面积95.4亩。这一对姐妹花可谓是命途多舛，几经波折终于要第三次登台了，首先来回顾一下地块情况。

命途多舛 “三姐妹”变“两姐妹”

“两姐妹”地块之前以“三姐妹”身份亮相过两次，2014年8月首秀失败，提前因故终止，2014年12月二次登台，起拍楼面地价由之前的6500元/㎡下调至5000元/㎡，成功将三姐妹之一的39.56亩高新区大源组团西片区嫁给旭和，但其余两宗地块依旧未果。

大源新地 品质不如2013年

2013年9月大源推出四宗地中，有两宗地面积超过100亩，其中，面积最大是中铁建拿下的09号地块,有142.8亩，面积最小的49.95亩，被合能拿下。而本次出让的连襟地块，面积分别为59.38亩和36.02亩，这对于想在大源板块闯出点地位的品牌房企来说，并不是好选择，除非两宗一起拿下。

地块位置图

地块全景图

再对比地块位置，2013年建发以8410元/㎡拿下的大源08号地块紧邻着高新伊藤，地块对面是都城雅颂居，旁边还有保利心语花园、建发中央鹭洲、建发天府鹭洲等项目，周边发展较为成熟。其它几宗虽不及大源08号地块，但与这次出让的两宗地相比，品相好的多。

本次出让的两宗地东侧是中冶赛迪项目和建发2013年拿下的大源07号地块（建发翡翠鹭洲），地块的西侧是正在修建的安置房工程临江苑。总体来看，地块周边条件并不理想。

首先，地块南侧和东侧的道路未修通，再加上周边公共交通的便利度低，影响出行以及人流的聚集。去年12月登台时的出让须知显示，宗地周边未形成的道路由高新区管委会计划在 2015 年 12 月 31 日前建成，所以，如果要改善目前的交通情况，至少还得等半年，如果看长远点，坐等地铁5号线通车，也得等到2018年。

其次，地块旁有安置房工程，难免会影响地块上项目的居住品质。

地块附近公交站

地块旁正在修建的安置房项目

起拍价过高？大源新地块不讨喜

2013年大源四连拍地块的起拍楼面地价为5000元/㎡，已经达到了板块的起拍价最高点，本次出让的两宗地在首次登台前，甚至传出7500元/㎡的拟定起拍楼面地价，在这个并不理想的位置上喊出如此高价，这两宗地何来的自信？

后来经过调整，首次起拍楼面地价确定为6500元/㎡，结果，还未正式亮相就因故终止了。不少业内人士认为，地块价格的虚高是导致地块未能成交的主要原因。

第三次登台起拍楼面地价依旧是5000元/㎡，并未调整，与2013年大源07、08、09、10号地块的起拍价相同，最终能否吸引到开发商出手，依旧是个悬念。

大源连襟地块
优势：

1.周边服务设施规划完备。（周边服务设施配套公园：大源中央公园；教育：成都七中高新校区；商业：伊藤洋华路、铁像寺水街等；酒店：凯迪莱斯酒店；影院：保利万和影院；办公：复地国际、中水电大厦、川威大厦、美年广场等；产业：招商银行后台服务中心、工商银行后台中心、建设银行成都基地、天府软件园e区、f区、g区。）

2.项目位于大源组团 ，区域价值得到市场认同，区域办公楼众多，潜在客源充分。

3.天府新区政策利好辐射

4.区域就业人口增加引致潜在需求

5.西侧临城市绿地，景观利好

劣势

1.位于大源组团的西边缘，价值降低；邻近安置房集中区，形象受影响。

2.片区竞争楼盘众多，周边品牌房企环伺

3.当前市场情况下，片区销售去化速度普遍偏低。

4.未来市场的下行风险，以及大源组团的泡沫风险。

针对该地块的开发，中泰设计创意部茅海兵建议：首先，依托良好的交通优势，吸附城市挤压外溢客群，打造品质刚需及改善型产品.其次，项目距离大源中心商业区还有一段距离，可最大化挖掘商业溢价空间，考虑地下商业附加价值。

西南财经大学经济学院副教授刘璐用他的“LRT法”对这两宗地块进行了价格预估。给出59亩大源地块估值为970.7万元/亩，折合楼面地价5709.9元/平方米，溢价率14.2%。36亩大源地块估值为986.7万元/亩，折合楼面地价6167.1元/平方米，溢价率23.34%。
     值得一提的是，地块4和地块5这两宗大源组团的“姐妹花”地块，去年曾两次流拍。但今年的土地市场较之去年完全不是同一种状态，回暖明显，所以这次“姐妹花”是很可能成功出嫁的。

土地位置：高新区大源组团西片区（桂溪街道办事处大源村1组、铜牌村4组）

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 39589.87

用地面积(亩): 59.38

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 不小于39589.87平方米，不大于100954.2平方米（其中可兼容的商业服务业设施的建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%）

起拍价(万元/亩): 850

成交单价（万元/亩）:1023.4

成交总价（万元）:60769.49

楼面价（元/平米）:6020

竞得者:北京北辰实业股份有限公司，成都朗铭置业有限公司，深圳联新投资管理有限公司

溢价率:20.4%

计算容积率: 2.55

土地位置：高新区大源组团西片区（桂溪街道办事处大源村1组、铜牌村4组）

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 24015.24

用地面积(亩): 36.02

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 不小于24015.24平方米，不大于57636.6平方米(其中可兼容的商业服务业设施的建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%)

起拍价(万元/亩): 800

成交单价（万元/亩）:904

成交总价（万元）:32562.08

楼面价（元/平米）:5650

竞得者:北京北辰实业股份有限公司，成都朗铭置业有限公司，深圳联新投资管理有限公司

溢价率:13.00%

计算容积率: 2.4