9月29日，成都市国土局将以拍卖方式出让青羊区苏坡街道办事处百仁社区4、5、6组，龙嘴社区2、3、6组地块和青羊区苏坡街道办事处百仁社区4组地块，总面积150.96亩。

如果你关注过1月29日那场拍卖，那你一定有印象，之前炒的沸沸扬扬的254亩百仁村地块突然爆冷流拍，原因是报名人数不足。而本次出让的150.96亩百仁社区地块正是上次的百仁村地块拆分出来，不同的是，起拍价格发生了变化......

百仁地块拆分上市 起始楼面地价上涨四五百

对比两次公告的地块位置图不难发现，本次出让的两宗百仁地块就是从1月的254亩百仁地块中拆分出来的，如下图所示。

（上次出让是蓝色边线围绕的部分，四宗地块整体出让；本次出让是紫色边线围绕的部分，两宗地块分宗出让。）

1月出让的254亩百仁村地块起拍楼面地价为2750元/㎡，本次出让的两宗百仁村地块楼面地价分别为3313元/㎡和3156元/㎡，这在以往的拍卖中并不常见，一般二次登台都会自降身价求成交，而百仁地块却异常傲娇。

与上次相比，本次拆分的百仁地块总面积由254亩缩小至150亩，商业体量由之前的35.6万方缩小至24万方，对开发商而言，操作压力相对降低一些。

但是从价格来看，254亩百仁地块如果底价成交，则总价为16.24亿元，而本次两宗地块如果底价成交，总价为14.35亿元，拿地面积少了100亩，但是在价格上却不具优势。而且地块拆分后,还将剩下图中的A、B两宗地块，A地块相对好卖，但是B地块为纯商业地块，且不临主干道，周边环境、人气不佳，前景堪忧。

商业难点或令开发商止步

据了解，上次百仁地块出让公告一出即引来不少开发商关注，但大多数开发商因为百仁地块较高的商业体量而放弃。二次登台，商业依旧是百仁地块阻拦开发商最大的难题。

根据地块指标显示，本次出让的百仁地块商业比例仍达到了54%，也就是有24万方的商业体量，在一个非主流商业商务区域内，操作难度极大，加上三环路快速通道的隔绝，交通成了影响商业的最大问题。

从商业产品类型来看，LOFT和SOHO在成都市场已存量巨大，去化周期长达3-4年，已经失去了自住客户和投资客户的青睐；而写字楼存在于这样一个非主流商务区，去化也有较大危机；作为商业综合体，北有华侨城的商业街区、南有青羊万达的购物中心、西有中海国际购物公园、东有三环路的阻隔，情况不容乐观。

从较大商业地块的规划指标来看，5.0的容积率、65米的限高，也无法做地标性的建筑，取而代之的将会是低矮、高密的建筑形态，用“矮趴趴一片”形容或许较为恰当。

由此看来，商业地块无论是产品类型，还是规划形态，都会令拿地开发商的营销部、设计部大为头痛。

就连设计公司都表示，该地块确实令人头疼，目前该区域的人气不足以支撑如此大体量的商业，解决的方法是先建住宅部分，商业只有再等等，但对于大多数开发商来说，不会以时间、资金流为代价拿下该宗地。

意向房企换人！山西国企意向高？

当然，大家最关注的还是百仁地块的“新主人”是谁？

上次出让呼声最高的融创，在临近拍卖前两天，因为收购佳兆业事件，而抽调了各地区公司的大量现金，以致临时退出。二次登台，是否会再次相约呢？据锐理数据获取消息显示，目前融创已经没有继续跟进百仁地块了。反而是山西大型国企、世界500强的阳泉煤业集团颇为积极，据悉，今年年中，山西、四川两省国企旗舰，阳煤集团、四川发展携手拓展成都市场，百仁地块便是其中之一。阳煤集团总经理在拜访青羊区时就表示过，双方分别以旗下的太行地产、宏仁实业组建成立了全新的开发团队——太行瑞宏房地产开发有限公司，配资50亿元，力争取得百仁地块并进一步拓展成都市场。

除了这家山西大型国企外，还有哪些开发商会如期赴约呢？敬请关注9月29日锐理土拍直播。

最终，两宗百仁地块被成都太行瑞宏房地产开发有限公司底价拿下，我们获取相关信息显示，成都太行瑞宏房地产开发有限公司与四川宏仁实业有限公司是同一法人，也就是该地块的整理方。（点击查看：四川宏仁）

第一宗地位置：青羊区苏坡街道办事处百仁社区4组

交易方式: 拍卖

用地面积(平米):20025.29

用地面积(亩):30.04

土地用途:商业兼容住宅

容积率:计入容积率的总建筑面积不大于80101.16平方米且大于20025.29平方米（其中可兼容的住宅面积比例小于计入容积率建筑面积的50%）

起拍价(万元/亩):883.41

成交单价（万元/亩）:883.41

成交总价（万元）:26539

楼面价（元/平米）:3313

竞得者: 成都太行瑞宏房地产开发有限公司

溢价率:0%

计算容积率:4

第二宗地位置：青羊区苏坡街道办事处百仁社区4、5、6组，龙嘴社区2、3、6组

交易方式: 拍卖

用地面积(平米):80612.77

用地面积(亩):120.92

土地用途:商业兼容住宅

容积率:计入容积率的总建筑面积不大于370822.31平方米。其中：地块①计入容积率的总建筑面积不大于201554.25平方米；地块②计入容积率的总建筑面积不大于169268.06平方米且大于40301.92平方米（其中可兼容的商业面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%）。

起拍价(万元/亩):967.84

成交单价（万元/亩）:967.84

成交总价（万元）:117031

楼面价（元/平米）:3156

竞得者: 成都太行瑞宏房地产开发有限公司

溢价率:0%

计算容积率:4.6

第三宗地位置：天府新区华阳街道一心村二、五组，鹤林村四组

交易方式: 拍卖

用地面积(平米):101086.67

用地面积(亩):151.63

土地用途:住宅兼容商业

容积率:出让土地（面积151.6286亩）计入容积率的总建筑面积≥10.2万平方米且≤27万平方米，兼容商业建筑面积比例≥10%且≤20%；其中1号地块计入容积率的总建筑面积≥5.4万平方米且≤12.7万平方米，5号地块计入容积率的总建筑面积≥4.8万平方米且≤14.3万平方米；待整合用地（面积7.4671亩）计入容积率的总建筑面积≥5000平方米且≤11000平方米，可兼容商业建筑面积比例≤20%。幼儿园用地计入容积率的总建筑面积满足行业主管部门的要求，以方案合理性确定。

起拍价(万元/亩):330

成交单价（万元/亩）:

成交总价（万元）:

楼面价（元/平米）:

竞得者:-

溢价率: -%

计算容积率:2.67

交易结果：因故终止

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