在优客逸家宣布首次实现单城市盈利的消息后，链家研究院杨现领博士曾如此评价：“优客逸家成立5年来，累计管理房间数超过3万间，今年首次实现盈利，这意味着在企业管理房间数量达到一定规模且自身管理能力运营效率不断提升的基础上，企业实现盈利是可以预期的。”

但实际上，这种可预期的盈利对大多数长租公寓品牌来说，尚属遥不可及的目标。由于还处于对运营模式、管理体系的探索阶段，不论是互联网还是房企品牌，都面临着系列生存问题。

靠融资生存的互联网公寓品牌
“缺钱的不安全感”如何化解？

不可否认，“会玩儿”是互联网公寓品牌最大的特点，不论是在社群运营还是服务管理上，都很容易抓住年轻客群的需求点。

如YOU+曾在杭州的创业小镇上做了一个CO专属的创业社区，一百多间房要求租客都必须是“CXO”，如CEO、CIO、CTO，通过聚集这些创业者，为租客彼此提供一个头脑风暴、思想碰撞的社群圈子。这是互联网公寓品牌活跃运营思维的典型代表。

△YOU+城市布局图

然而，“烧钱”却也是互联网公寓品牌当前难以化解的最大通病。很多互联网公司做长租公寓，资金来源主要靠融资，一次融资1亿美金已算很理想，到手后便实打实投入到装修中去。但由于运营无法实现短期盈利，而品牌又需要不断扩张来吸引更多融资，又需要持续不断的资金投入到装修中，这便形成一个很大的资金链断裂风险，越往后资金滚动越困难。

当某一轮融资无法跟上项目运营扩张的节奏，资金链便瞬间断裂，品牌就此消亡。“拿到融资后，他们并不是考虑怎样通过融资做金融杠杆获得更多的钱，而是将资金都用于盲目的扩张去抢占市场。”一位业内人士如此评述。

探究其本质问题，与互联网公司本身的资金管控、评估能力、资金运作理念等因素相关。长租公寓低租金差的市场现状更加剧了互联网品牌的资金压力。一般来说，租金差控制在30元/平方米以上才有利润可言，但以目前成都市场为例，集中式长租公寓的出租上线基本在60元/平方米，而拿房成本（即租入租金）就达30-35元/平方米，这意味着租金差最多只有30元/平方米，仅处在刚刚持平的界限，几无利益可言。

锐理君在参加成都一场公寓行业交流论坛会上，也听到某互联网公寓品牌运营者坦言，他们面临的最大问题就是三个方面：产品（拿房、户型）、供应链（装修、改造成本）、内部管控（资金管理、运营管理），实际上，三者的核心串联因素依然是资金问题。

产品+资金+服务 均好性极高的房企

是否是长租公寓最佳运营者？

相比之下，房企的综合素质看似无可挑剔。动辄月销售几十个亿的充足现金流、完善的资金管控体系、丰厚的产品研发经验、乃至成熟的物业服务体系，从资金、产品、管理、服务各方面来看，房企都有触手可及的经验可借鉴。那么房企真的就是长租公寓运营者的最佳人选？

△万科泊寓实景图

很遗憾，当前长租公寓市场面临的三个“刚性”难题依然是摆在房企面前的烫手山芋。

首先依然是行业面临的普遍问题，低租金差，更何况房企在建筑上面的投入或许还更多。由于不少房企选择将手中开发的物业用于长租公寓，于是在房源获取成本中，需要计算土地楼面价格、建安成本、税费等系列费用，这恐怕比单纯的拿房成本压力更大。其次，在低租金差、低利润的效应下，投入回收周期长成为长租公寓的显著特点，“回收周期能控制在三年以内就算不错”，有业内人士如此感叹。再者，不够明确、规范的市场环境，也让房企对长租公寓的发展显得畏手畏脚。由于房企往往以自持物业、整体收购、整体租赁等方式发展集中式长租公寓，势必会涉及到物业类型是否符合长租公寓标准、消防报规难、以何种类型办理营业执照等现实问题。相反，分散式互联网公寓品牌反而可以暂时规避此类棘手难题。

点击查看《长租公寓系列报告1|怪！长租公寓5年首盈利 龙头房企不惧压力快速布局》《长租公寓系列报告3|低租金差+长收益回收期 万亿价值变现的三种路径》