尽管面临种种难题，但各路企业依然陆续投入到长租公寓中，为何？从市场上呈现的表现来看，不少公寓品牌已经找到了各自的盈利模式，或许在他们看来，即使当下来钱并不快，但长租公寓的前景是值得期待的。

模式一：租金赚取类 “以钱变钱”
代表企业：城家公寓

在当前的长租公寓品牌中，几乎很少有纯粹以赚取租金为主要利润来源，而城家公寓似乎是个个例。

面临长租公寓收益回收期长、租金差低的市场通病，城家公寓采取了一系列措施来提高利润。例如削减不必要的公共区间、减少服务人员成本，同时又以互联网、APP等手段提升管理服务，这恰好是互联网公司的长处。

“产品设计和运营上不是追求极致，而是做到刚刚好。”通过“良好”分数线的运营标准，减少成本提升效率，从而为利润提供空间。

在当前市场中，此种做法自然有其市场份额，但在竞争升级、服务至上的后租房时代，简单、粗暴的盈利模式能否可行还有待观察。

△在城家公寓官网的加盟页面中，高效成本控制和利润被突出

模式二：运营管理输出类 “以服务换现金”
代表企业：YOU+

长租公寓被认为有一半的基因是服务业，因而打“优质的管理服务”牌，在市场上是行得通的，而且还是双份买单。一方面，是长租客户为具体的居住服务买单，另一方面，是物业业主将为品牌的管理服务掏钱。

YOU+向来以社群营销闻名，以创业及生活大厅为核心，建立共享经济，探索社群经济模式。但由于社群基数少变现难、规模化复制受挫等原因，其社群经济如何变现成为难题。

运营管理输出刚好成为这种玩儿法的变现路径，即YOU+向物业业主提供成熟的品牌体系、运营模式和管理团队，包括运营、招租、产品整个流程，从而赚取运营管理费用。这就是当下大为盛行的轻资产模式。

而愿意为这种模式买单的，房企或许占据很大比例。可以预见的是，将有很大一部分中小房企在闲置资产的处理上，乐于与此类品牌合作，既盘活资产又收取利润，何乐而不为。

模式三：流量变现类 “围绕人做生意”
代表企业：万科

长租公寓正成为房企揽获巨大人流量的上好入口。住宅项目的人口相对固定的短板，让房企看到了长租公寓可流动性的庞大租户数量，这就是可贵的人流量。

房企要这些人口流量干嘛？“忠实粉丝”，这是一位业内人士对这种战略思路的生动形容，从租房开始培养人们对品牌的信任度、认可度，让其在房企创建的全生命周期平台去消费，从而将手中的巨大人流量变现。

△泊寓公共空间实景

以万科泊寓为例，其营销政策已经暴露出这种迹象。据了解，泊寓推出首年租金可变积分购房、购车位的政策，租金积分有效期为三年。基于此，便可以理解为何房企涉足如此多的相关产业，正如万科成都的“1+7“战略，发展住宅、产业地产、商业、长租公寓、教育业务、养老业务、美好家一体化软装服务、一修哥房屋快修服务共八大领域，围绕人的全生命周期展开。而是否手握巨大的人流量，是上述战略的关键一步。

实际上，魔方公寓也有类似的战略目标，其强调从公寓运营商转变为满足全方位需求的生活服务集团。围绕公寓和公寓+做文章，探索相关的增值服务。如“公寓+餐饮、公寓+购物、公寓+家政、公寓+教育……“

△魔方公寓围绕“公寓+”延展出诸多客群服务

此外，长租公寓的变现盈利模式还有许多可能性，如资产证券化。基金通过资本运作收购或整租、改造物业，然后由公寓品牌负责出租、管理、运营，在数年后基金享受物业增值的收益。新派公寓与赛富不动产基金的合作模式便属此种。据了解，新派公寓北京CBD旗舰店，2013年收购+装修1.6亿元不到，而如今售价至少8亿，理论上资产增值高达5倍。

谁将是长租公寓的驾驭者？现在下结论还为时尚早。互联网品牌有其新颖的市场视角来做大规模，至于资金，“能用钱解决的问题都不是问题”；房企自然能凭借其扎实的开发经验占领市场，政策环境必然会在租房大趋势下愈发明朗。那么各自的盈利模式，谁又更经得起市场考验？

一切还有待验证。但可以确定的是，在经历过房地产高速发展的阶段后，租房市场的阶段势必会到来，而长租公寓的市场盒子才仅仅被掀开一条缝。

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