5月19日，成都市国土局将以挂牌方式出让成华区川棉厂生活区A、B地块，该宗地是否会战胜明达玻璃厂地块成为2014年上半年成都总价地王，是业内人士关注的土地市场焦点。

明达玻璃厂地块和川棉厂地块土地指标对比

冲击总价地王 川棉厂地块有机会！

对比这两宗实力相当的地块会发现，明达玻璃厂地块的面积虽然比川棉厂地块大，但是价格却输在了“起点”上——明达玻璃厂地块的起拍价为1001.04万元/亩，而川棉厂地块的起挂价则高达2213.87万元/亩，价格优势明显。如果川棉厂地块被底价摘得，那么成交总价为20.62亿元，如此一来，成交总价为25.88亿元的明达玻璃厂地块的2014“地王”桂冠依然戴得稳当。

但如果川棉厂地块由挂牌转为拍卖，那么业内普遍认为地块身价将涨势惊人，只要溢价率超过26%，那么2014年上半年的新总价地王非川棉厂地块莫属。

川棉厂地块规控图

至于该宗地是否会挂牌转拍卖，锐理地产网给出的结论是：可能性很大！武侯区永盛南街9号地块就是很好的先例，国土局出公告的时候也是挂牌，起挂价为1900万元/亩，最终还是由挂牌转为拍卖，经过激烈的竞价后，该宗地的楼面地价定格在10280元/平方米，溢价率高达89%，惊煞旁人。

不管最后川棉厂地块能否成为2014年上半年的总价地王，它都是今年成都土地市场上最值得关注的地块之一。在最终结果揭晓前，让我们先来详细了解一下地块情况。

看地块

>>>优势：交通便利 区域发展成熟

川棉厂地块东临二环路高架、南邻双林北支路、西邻中建新华府、北至新鸿路，总面积93.15亩，目前已经平整。由于地块靠近建设路商圈和万象城商圈，所以区域发展成熟，生活、娱乐、教育、医疗等配套比较全面。

川棉厂地块旁的二环路快速公交双林北支路口站

而且由于地块地理位置的优越性，所以周边交通非常便利，不仅有多条公交线路和快速公交，更有地铁8号线在该地块旁。

>>>劣势：靠近二环路，噪音污染严重，地块两侧有高架桥，有碍商业发展。

看板块:市场供不应求 新盘断档有市场

去年锐理地产网在分析中建新华府项目时，就对项目所处的板块供求情况做过深入调查。调查显示，近四年内该板块只推出过钱隆天下和中建新华府两个项目，而现在钱隆天下已经售罄，只有中建新华府“独霸天下”，按照目前的去化速度，两年内应该可以消化完毕。从需求角度来看，购房者对主城区项目的需求从未停止过，只要房屋总价控制在购房者可接受的范围内，必然会有购房者愿意买单。“物以稀为贵”，如果开发商选择在新华公园板块内的新盘供应断档时期进入该板块，盈利机会也较大。

看风险：商业压力＞商业补给功能

在看到板块机会的同时，我们也不能忽视地块所存在的风险。虽然地块近距离内没有大型商业，在该地块上建成的商业会成为周边项目的商业配套，但这个商业补给能力毕竟有限。更需要引起注意的是，地块处于建设路商圈和万年场商圈之间，如果定位不准确，未来的商业竞争会非常大。有业内人士建议，如果想要在商圈密集的城东抢到一些油水儿，那么该地块的商业定位就要与周边形成互补型商业。不过，按照政府的规划，该地块上形成的商业会作为新鸿路的核心商圈，所以定位会很高。如此看来，想吃“肥肉”必须想好商业定位是怎样的，否则“肥肉”难以消化。

看指标:“准地王”配建多 拿地门槛高

1.从该地块的竞买须知中可知，地块要在36个月内竣工，其中住宅建筑主体最高高度须不小于130米，这个高度放在二环足以让它成为地标性建筑。

2.与明达玻璃厂地块相同的是，地块配建非常多：该宗地配套建设的开闭所、公交首末站、综合健身馆、社区服务中心、社区用房、社区卫生服务中心、文化活动中心、社区养老服务设施各 1 处，由土地竞得者负责与项目统一规划、同步实施、负责全部相关修建费用，并按照政府相关要求进行无偿移交。该宗地配套建设中独立配建的服务设施（社区服务中心、社区用房、社区卫生服务中心、文化活动中心、社区养老服务设施）用地面积2108.02 平方米（合3.1620 亩）不纳入本次出让范围，不计收土地价款，由竞得人根据成建委[2013]211号文件的相关规定另行办理行政划拨供地手续。所以，想拿“明星地块”并不容易，必须要付出一定的代价。

川棉厂地块东临二环路高架、南邻双林北支路、西邻中建新华府、北至新鸿路，总面积93.15亩，目前已经平整。（点击图片看大图）

3. 竞得人自持商业建筑面积不低于 30%，竞得人须建设甲级写字楼面积不低于50000平方米，竞得人宜临二环路规划布局商业街，其中有特色的集中商业面积不低于20000平方米。

4.地价款支付条件：竞得人要在签订《出让合同》之日起一个月之内支付地价款的50%，也就是至少10亿，拿地门槛较高，如果不是实力房企恐怕也没有拿地的“勇气”。

不过，无论拿地的是哪家房企，最终的“赢家”当属成华区，如果川棉厂地块底价成交，那么明达玻璃厂地块和川棉厂地块就为成华区全年土地成交总金额贡献了46.5亿元，这个数字相当于去年成华区土地成交总金额的36.55%。刚刚迎来“土豪”鲁能不到一个月时间，成华区即将又喜迎下一位“金主”的驾临，好戏即将拉开大幕，敬请期待锐理地产网为您直播！