11月12日，成都市国土局公告显示，曾在8月因故终止的大源三宗地块将于12月4日再次登台，值得注意的是，这三宗地块的起拍价发生了变化，已由之前的6500元/㎡下调至5000元/㎡。为何地块会因故终止？为何地块会降价？一起来看看地块情况。

大源新地 品质不如去年

去年9月大源推出的四宗地中，有两宗地面积超过100亩，其中，面积最大的是中铁建拿下的09号地块，达142.8亩；面积最小的有49.95亩，被合能拿下。而本次出让的三宗地块，面积最大的不过59.38亩，面积最小的仅有36.02亩。单独拿下其中任一宗地对于想在大源板块闯出点地位的品牌房企来说，并不是个好选择，除非拿下两宗，或者三宗地一起拿。

地块区位图

地块全景图（点击图片查看大图）

宗地内的电线电杆由高新区管委会计划在2014年12月31日前拆除

再对比地块位置，去年建发以8410元/㎡拿下的大源08号地块紧邻着高新伊藤，地块对面是都城雅颂居，旁边还有保利心语、建发中央鹭洲、建发天府鹭洲等项目，周边发展较为成熟。而其它几宗地虽不及大源08号地块，但与这次出让的三宗地相比，品相好得多。

本次出让的三宗地中，一号宗地位置位于南华路以西，天府三街以北，地块附近有高新青年公寓，万科金域名邸以及正在修建的大源片区公交B站。二号地和三号地的东侧是中冶赛迪项目和建发去年拿下的大源07号地块（建发翡翠鹭洲），地块的西侧是正在修建的安置房工程临江苑。总体来看，地块周边条件并不理想，首先，地块南侧和东侧的道路未修通，再加上周边公共交通的便利度低，影响出行以及人流的聚集。根据国土局的出让须知显示，宗地周边未形成的道路由高新区管委会计划在 2015 年 12 月 31 日前建成，所以，如果要改善目前的交通情况，至少还得等一年半，如果看长远点，坐等地铁5号线通车，也得等到2018年。其次，地块旁有安置房工程，难免会影响地块上项目的居住品质。

地块附近公交站

地块旁正在修建的安置房项目

起拍价过高？大源新地块不讨喜

去年大源四连拍地块的起拍楼面地价为5000元/㎡，已经达到了板块的起拍价最高点，本次出让的三宗地在首次登台前，甚至传出7500元/㎡的拟定起拍楼面地价，在这个并不理想的位置上喊出如此高价，这三宗地哪里来的自信？

虽然后来经过调整，将首次起拍楼面地价确定为6500元/㎡，但最终还未正式亮相就因故终止。不少业内人士认为，地块价格的虚高是导致地块未能成交的主要原因。

时隔近四个月后再登台，地块的起拍价下调至5000元/㎡，与去年大源07、08、09、10号地块的起拍价相同。然而能否吸引到开发商出手，依旧是个悬念。

大源三宗地 溢价率不宜超过45%

根据锐理数据统计，去年在大源拿下10号地块的合能，目前已打造成合能璞丽，备案均价8600元/㎡左右，距离地块不远的保利心语备案均价在9500元/㎡，世豪广场、仁美大源印象、利通时代晶座、锦城南府、美城云庭等周边几个项目的备案均价也都未超过9000元/㎡，如果这三宗地的地价过高，势必要面临极大的销售风险。

那地块的价格控制在多少合适？我们选取了三宗地中面积最大的三号地块进行测算。

根据地块周边的住宅、商业、停车位的均价，带入锐理数据的测算模型，再预估开发周期内的价格涨幅，则该地块的成交价在7200/㎡之内都可以考虑拿地，此时的投资净利润率在15%以上。若楼面地价高于8000元/㎡，则相对应的投资净利润率偏低，不建议拿地。

去年的大源四连拍吸引到万科、保利、合能、建发、中铁建、中铁二局、俊发、海亮、凯德、中渝、大港国际、远雄等29家房企报名，如今又有哪些房企大佬到场呢？敬请期待12月4日锐理地产网土地拍卖直播。

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第一宗地位置：高新区大源组团西片区（高新区桂溪街道办事处大源村1组、铜牌村4组）

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 39589.87

用地面积(亩): 59.38

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 不大于100954.2平方米（其中可兼容的商业建筑面积不大于20190.8平方米，指计入容积率的建筑面积）

起拍价(万元/亩): 850

成交单价（万元/亩）:

成交总价（万元）:

楼面价（元/平米）:

竞得者:-

溢价率:- %

计算容积率: 2.6

第二宗地位置：高新区大源组团西片区（高新区桂溪街道办事处大源村2组、铜牌村4组）

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 26371.63

用地面积(亩): 39.56

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 不大于63291.9平方米（其中可兼容的商业建筑面积不大于12658.4平方米，指计入容积率的建筑面积）

起拍价(万元/亩): 796.67

成交单价（万元/亩）:

成交总价（万元）:

楼面价（元/平米）:

竞得者:-

溢价率:- %

计算容积率: 2.4

第三宗地位置：高新区大源组团西片区（高新区桂溪街道办事处大源村2组、铜牌村4组）

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 24015.24

用地面积(亩): 36.02

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 不大于57636.6平方米（其中可兼容的商业建筑面积不大于11527.3平方米，指计入容积率的建筑面积）

起拍价(万元/亩): 800

成交单价（万元/亩）:

成交总价（万元）:

楼面价（元/平米）:

竞得者:-

溢价率:- %

计算容积率: 2.4